2013年02月24日

競売のセミナー

福岡にきたついでに不動産会社の大家さん向けのセミナーを受けてきました。
この不動産屋さんは競売物件や古い物件を安く入手し、リフォームを行い
販売するメーカーさんです。
内容はごく一般的な競売物件の見分け方、リフォーム後の販売価格アップなど
具体的に例を挙げて紹介されていました。
格安の物件をリフォームによって蘇らせ、粗利500万近く得れるという教科書に
書いてあるような魅力的な内容で大家さんに紹介をされます。
成功例ばかりの紹介ですが、世の中そんなに甘くないよな〜と感じながら
長崎までバスで帰宅しました。




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2013年02月23日

住宅ローンアドバイザーのテスト日

住宅ローンテストを受験してきました。
試験問題は下記添付しています。
テキスト持込なのですが、テキストなしで7割ぐらいは正解できると思います。
少し迷う問題が残り3割ですが、テキストをみれば大体正解できます。
今回からは問題も回収されたので自己採点はできていませんが、
3/22の合格発表の際は笑顔で皆様にお会いできると思います。

H24-3応用編効果測定問題および解答.xls.pdf
宿泊したレオパレスホテル博多の写真を物件案内風に紹介します。IMG_1474.jpgIMG_1475.jpgIMG_1476.jpgIMG_1477.jpgIMG_1482.jpg









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2013年02月22日

売買の媒介報酬について

賃貸の次は売買の媒介報酬について説明します。

売買の報酬は仲介の場合には、売主側業者(元付け)と買主側業者(客付け)は
それぞれ売主と買主から媒介報酬をそれぞれ頂くことになります。
売買の報酬額上限は以下の通りです。
不動産報酬額の計算式を用いた取引価格が200万円以下の計算
「取引価格」×「5%」×「1.05消費税」

不動産報酬額の計算式を用いた取引価格が200万円を超え、400万円以下の計算
(「取引価格」×「4%」+「2万円」)×「1.05消費税」

不動産報酬額の計算式を用いた取引価格が400万円以上の計算
(「取引価格」×「3%」+「6万円」)×「1.05消費税」

賃貸と異なる点は、賃貸は借主からしか報酬は頂けませんが売買は
売主と買主からそれぞれ頂くことができます。
元付けと客付けを1社で行った場合は売主と買主両方からそれぞれ
報酬を頂くことになります。


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2013年02月21日

賃貸の媒介報酬について2

不動産取引では元付けと客付け業者の2社がかかわることが多いと説明させて頂きましたが、
今回はそのメリットを説明させて頂きます。

もし大家さんから物件を預かった元付け業者が報酬をたくさんもらいたいため
物件のかかえこみ(自社で客付けできるまで物件を長期保有すること)をしてしまえば
早く貸して賃料収入を得たい大家さんに大きな損害を与えてしまいます。
そこで元付け業者は物件を預かったら、すぐに不動産業者間のネットワークへ登録する
義務が発生します。これによって他の不動産屋さん(客付け)にも広く情報を公開して
契約が早期に成立するよう努力しているのです。
これは宅建業法で定められており、業者間のネットワークに公開しないことは
違法行為とみなされます。(ただし専任媒介契約締結時のみです)

しかし今でも自社で元付けと客付けで大きな収入を得たいためにかかえこみをする
業者がいると聞きます。
このような業者は、自社の利益のみを考え、お客様目線で仕事をしていない業者という
ことになります。


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2013年02月20日

賃貸の媒介報酬について1

賃貸や売買では媒介(仲介)業者が2社入るのが一般的です。
賃貸の場合、大家さんから物件を預かる業者(元付け)と
借主を見つける業者(客付け)が存在し、報酬額は借主から頂いた
家賃1ヶ月分の媒介報酬+消費税を2社でわけることになります。

運が良ければ元付け業者が客付けまで行うこともあり、
その場合は1社で上記1ヶ月分の報酬を受け取ることになりますので
報酬は2社で行った場合の2倍です。
しかし貸主と借主が同じタイミングで同じ不動産屋さんに訪れることは
まれで通常は仲介業者が2社入ることが多いです。
これが売買となると土地や家を売りたい人と買いたい人が同じ業者を
たまたま訪れるというのはさらに低い確率となりますので2社での仲介が
一般的と言っても良いでしょう。
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住宅ローンアドバイザーテストまであと3日

住宅ローンアドバイザーの試験が土曜日10:00から天神であります。
余裕をもって前泊で福岡に宿泊します。

ゴージャスにレオパレスホテル博多のツインルームに1人でとまっちゃいます。
無料券を頂いたものでプチ贅沢してきます。
覚えていたら部屋の写真を後日アップしますからお許し下さい。


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