2013年03月07日

不動産屋の歩き方

何件も不動産屋さんを回ってこられる方がいらっしゃいますが
不動産屋さんの立場からすると1回目のご来店ですべてお客様の
希望を理解するのは不可能です。

私の場合ですと1回目の来店時は3件ぐらいタイプの違う物件を
見ていただき、本当にお客様が希望している条件を導き出し、
2回目のご案内でどれだけご希望の物件を
ご提案できるかが重要だと考えています。

たいていの場合、お客様が最初に出されるご希望の条件は
たまたまネットで見てよさそうだったからだとか、
知り合いが住んでいたのを見てよさそうだと感じたから
などと言われる方が多いです。

しかし実際に物件を案内することによって
本当はこうゆうのがあれば助かるなどとお客様自身が
理解していなかった潜在的なニーズを引き出すことができれば
他の不動産屋さんと差別化ができます。

ですのでぜひ、みなさん同じ不動産屋さんには最低2回は足を運んで
頂くことをお勧めします。
きっとあなたにぴったりな物件を案内してもらえると思いますよ。




posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 05:07| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の選び方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月06日

業者の選定の仕方

扱っている物件が同じならどの不動産屋に行けばいいのでしょうか。
わかりやすいように不動産屋を分類してみました。

1、自社物件中心の不動産屋

大手不動産屋に多いですが、売主様から預かった物件を中心にお客様に案内する。
売主、買主両方から報酬が頂けるため自社物件を強く勧めてくる。
他社の媒介契約物件は、極力紹介しない。
市場に出る前の物件もあるかも?

2、他社物件中心の不動産屋
売主様から預かった物件は少ないため、市場に流通しているあらゆる物件を紹介する。
お客様としてはたくさんの物件を紹介してもらえる。
物件を抱え込んでいる業者(本来は違法行為)から物件を販売させてもらえないことがある。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の選び方 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月05日

賃貸と売買の違い

基本的には流通形態は賃貸と売買で差はありませんが、
報酬額は通常貸主様(大家さん)からは頂かずに借主様から家賃の1ヶ月分を頂くことが多いです。
元付けと客付け業者がいる場合は、借主様の負担は変わらず
家賃の1ヶ月分の報酬を業者で折半することになります。

賃貸の場合は貸主様から預かった業者は管理を任されることが多く、
家賃の回収や定期清掃、共益部のメンテナンスを行うことにより
毎月の家賃の3〜5%程度を大家さんから管理費として頂くことになります。

この管理費が曲者で、管理を任せられる不動産屋は毎月安定した収入源となりますので
管理費も重要視します。
つまり賃貸契約を成約させると仲介料と管理費の2重取りができますので
他社の物件を紹介するより自社の物件を積極的に紹介してしまうのです。

ある県外の業者から聞いた話によると自社物件をお客様に決めてもらいたいために、
自社物件に対して少し程度の悪い物件を合わせて紹介し、
自社物件に決めさせる手法を用いているそうです。
つまり他社物件は当て馬ということです。

大手の不動産屋のテキストにも物件の案内の仕方が記載されているのですが、
賃貸物件を3件案内する場合は本命を2件目にもってくるように指導しています。
1件目は本命より少し劣る物件を見せる。
そして2件目に本命の物件をお客様に見せておけば、
1件ごとにお客様はレベルがあがっていっているため
3件目はもっといい物件が出てくるはずと思ってしまいます。

そこで3件目に営業マンは一番程度の低い物件を見せます。
お客様は2件目以上にいい物件はもうなさそうだと思ってしまい2件目に決めてしまうそうです。
巧妙にお客様の心理を見抜いた戦略だと思います。

*企業とは、利益を出して、雇用を守る義務がありますので商品を1円でも安く入手し、1円でも高く売ることが求められます。上記の内容が必ずしも悪しき行為と言っているわけではありませんのでご理解下さい。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 報酬 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

単独仲介と共同仲介

単独仲介
売主から預かった物件を公告などを用いて宣伝し、
自社で買主を見つけた場合は仲介手数料を売主と買主双方から頂くことができます。
これは仲介業者が1社なので単独仲介といいます。
業界用語では、売主と買主両方から報酬が頂けるため両手といいます。

共同媒介
売主から預かった物件をレインズなどに登録し、
他業者が買主を見つけてきた場合には、売主側の業者は売主から、
買主側の業者は買主からそれぞれ仲介料を頂きます。
単独仲介の場合の報酬額(両手)に対して報酬額が2社で折半となるため
共同仲介は片手といわれます。
この場合、売主側業者を元付け業者、買主側の業者を客付け業者といいます。

どちらの割合が多いかというと、元付け業者1社がお客さんを探すよりは、
多くの業者でお客さんを探す方が効率がいいことはいうまでもありません。

レインズは全国で4つのエリアにわかれていますが、
大村の物件を西日本すべての業者が見ることができますので威力は絶大です。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月04日

レインズは画期的2

レインズに掲載された物件は、基本的にはどの業者もお客様に紹介することは可能ですが
一部紹介させて頂けない業者様もいらっしゃいます。

宅建業法上は売主から預かった物件をレインズに登録して
広く営業活動を行うことを求められますが、他業者がお客様を見つけた場合には
仲介業者が受け取る報酬は売主から物件を預かった業者と
買主であるお客様を見つけた業者で折半することになります。
これは、仲介業者が何社入ってもお客様から頂く報酬額は変わりませんので
仲介業者の数で分けることになるためです。

当然売主から物件を預かり、自社でお客様まで見つければ報酬額を2倍頂けることになります。
2倍の報酬を得たいために他業者が買主を見つけても「現在商談中」などと
微妙な表現で他社に販売させないように引っ張ります。

これは明らかに売主に対する裏切り行為です。

なぜならばたいていの売主は早く物件を売りたいと思っておられるのが当然で、
預かった業者が自社の利益のために他社に物件を販売させないで抱え込むというのは
おかしいと思われるでしょう。

また、買主に対しても購入の機会を奪っていることになりますので、
このような行為を行うと一斉に悪い業者として周囲の業者に知れ渡ることになります。

物件の抱え込みをする業者の見分け方は、下記の本などを参考にされて下さい。
中にはレインズには登録するが、写真などを掲載しない業者もいます。
おそらくカメラをもっていないか(笑)、他業者へ紹介をしたくないのか
どちらかでしょうね。
IMG_2047.jpg
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月03日

民間の流通システム

次は民間の流通システムを紹介します。

大手ではアットホームやスーモなどが有名ですが、
こちらのサイトもレインズと一部連携しており、レインズに登録すれば
簡単に民間サイトにも掲載できるように工夫されています。

建築会社や管理会社が運営を行っている「D-room(ダイワ)」、
「いい部屋ネット」、「レオパレス21」、「MAST(積水)」、
「ホームメイト」なども有名ですが、こちらに紹介されている物件も
加盟をすれば一般の不動産屋さんも自由にお客様へご紹介することが可能です。

以上のように不動産屋さんも、お客様も、広く物件の情報を収集し、
気に入った物件を選ぶことができます。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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