2013年03月05日

賃貸と売買の違い

基本的には流通形態は賃貸と売買で差はありませんが、
報酬額は通常貸主様(大家さん)からは頂かずに借主様から家賃の1ヶ月分を頂くことが多いです。
元付けと客付け業者がいる場合は、借主様の負担は変わらず
家賃の1ヶ月分の報酬を業者で折半することになります。

賃貸の場合は貸主様から預かった業者は管理を任されることが多く、
家賃の回収や定期清掃、共益部のメンテナンスを行うことにより
毎月の家賃の3〜5%程度を大家さんから管理費として頂くことになります。

この管理費が曲者で、管理を任せられる不動産屋は毎月安定した収入源となりますので
管理費も重要視します。
つまり賃貸契約を成約させると仲介料と管理費の2重取りができますので
他社の物件を紹介するより自社の物件を積極的に紹介してしまうのです。

ある県外の業者から聞いた話によると自社物件をお客様に決めてもらいたいために、
自社物件に対して少し程度の悪い物件を合わせて紹介し、
自社物件に決めさせる手法を用いているそうです。
つまり他社物件は当て馬ということです。

大手の不動産屋のテキストにも物件の案内の仕方が記載されているのですが、
賃貸物件を3件案内する場合は本命を2件目にもってくるように指導しています。
1件目は本命より少し劣る物件を見せる。
そして2件目に本命の物件をお客様に見せておけば、
1件ごとにお客様はレベルがあがっていっているため
3件目はもっといい物件が出てくるはずと思ってしまいます。

そこで3件目に営業マンは一番程度の低い物件を見せます。
お客様は2件目以上にいい物件はもうなさそうだと思ってしまい2件目に決めてしまうそうです。
巧妙にお客様の心理を見抜いた戦略だと思います。

*企業とは、利益を出して、雇用を守る義務がありますので商品を1円でも安く入手し、1円でも高く売ることが求められます。上記の内容が必ずしも悪しき行為と言っているわけではありませんのでご理解下さい。




posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 報酬 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

単独仲介と共同仲介

単独仲介
売主から預かった物件を公告などを用いて宣伝し、
自社で買主を見つけた場合は仲介手数料を売主と買主双方から頂くことができます。
これは仲介業者が1社なので単独仲介といいます。
業界用語では、売主と買主両方から報酬が頂けるため両手といいます。

共同媒介
売主から預かった物件をレインズなどに登録し、
他業者が買主を見つけてきた場合には、売主側の業者は売主から、
買主側の業者は買主からそれぞれ仲介料を頂きます。
単独仲介の場合の報酬額(両手)に対して報酬額が2社で折半となるため
共同仲介は片手といわれます。
この場合、売主側業者を元付け業者、買主側の業者を客付け業者といいます。

どちらの割合が多いかというと、元付け業者1社がお客さんを探すよりは、
多くの業者でお客さんを探す方が効率がいいことはいうまでもありません。

レインズは全国で4つのエリアにわかれていますが、
大村の物件を西日本すべての業者が見ることができますので威力は絶大です。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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