2013年07月20日

土地の価格の決め方(接面道路との高低差)

接面道路との高低差については、
住宅地は一般的には接面道路よりある程度高い土地の方が、
等高な土地より快適性の面で優れていると考えらえる。

住宅地では接面道路より土地が低くなると雨水の流入、日照、通風、
見通しの阻害、プライバシーや出入りの便等より減価となる。

一方で土地が高すぎると階段や擁壁が必要となり、
それらの造成費用を考慮すると減価となることがある。

商業地では広告性や車の出入り等が直接商業収益に影響するため
住宅地よりも商業地の方が高低差は重要な評価基準となる。

標準的な高低差は+0.1〜+1.0mでそれ以上でも以下でも
点数が減点される。

なお、道路の高低差は固定資産評価価格では考慮されていません。

次回は袋地について説明します。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:05| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月19日

不動産コンサルティングマスターテキスト

公認 不動産コンサルティングマスターという資格をご存じでしょうか?

通常では不動産業者が不動産売買の代理・媒介業務で頂ける報酬額の上限は
3%+6万円の消費税と定められています。(売買代金が400万円を超える時)

不動産の売買に関してお客様から色々な相談をされることが多いのですが、
これは不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務の範囲内とされており、
コンサルティング料など別途頂くことはできません。

しかしながら、この資格を取得したものが行う不動産コンサルティング業務は、
不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務から分離・独立した業務として
みなされます。

要するに弁護士さんや税理士さんのようにハイレベルな相談に関しては
調査料、相談料などとして報酬を頂くこともできるということです。

この資格を取得するには、年一回行われる試験をクリアし、
5年以上の実務経験が必要となります。

私の場合は、まだわずかな経験しかありませんので登録の資格はありませんが、
自分の5年後、10年後を想定して学習しておこうかと思います。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 02:44| 長崎 ☀| Comment(0) | 資格 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月18日

土地の価格の決め方(接面街路の方位)

接面街路からの方位による格差率は、
住宅地においては方位によって日照、通風等の快適性を
中心に考慮されます。

皆さんご存知の通り、住宅地は一般的に南向きが
日照、通風の面より高い評価を受けます。

しかし、ある程度土地面積が大きくなるとむしろ北向きの
土地が好まれる傾向にあります。

これは土地面積が広く、南側の隣接の建物の影響を受けることが少なく
敷地内の建物は北側に後退して建てるため、上下水道・電気・ガスなどの
引き込み費用が安いこと、南側を庭に利用できるなどメリットがあります。

商業地では前回説明したように日照が良いことが
必ずしも店舗に向いているとは限りませんので
実情等に即して適宜格差率を修正して適応していきます。

次回は接面道路との高低差について説明します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 17:46| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月17日

貸し事務所の棟上げ(ビフォーアフター)

本日、貸し事務所の棟上げを行いました。

わずか一日ですっかり建物っぽくなりました。

ちなみに施工はご近所の山内住建さんです。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 22:58| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋の修行 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地の価格の決め方(二方路地、三方路地)

二方路地とは、正面及び裏地が街路に接する土地を言い、
三方路地とは三方が街路に接する土地を言います。

二方路地は角地、準角地を参考に快適性、利便性などを
考慮して格差を求めます。

三方路地は見方により2つの角地であるので
それぞれの街路の土地とみなして角地格差率を求めて、
両者の和を限度として、地域や対象地の実情に応じて補正して
格差率を求めます。

次回は接面街路の方位について説明します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:25| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月16日

田園風景と夕映え

夕映えがきれいだったので写真を撮ってみました。

なんとなくキキララを思い出しますね。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 21:15| 長崎 ☁| Comment(0) | 大村市の田舎暮らし | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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