2013年07月16日

土地の価格の決め方(角地編)

角地とは二つの街路が交差した所に位置する場合を通常角地と言います。

L字型に交差した所に位置した土地は準角地と言います。

角地は住宅地においては居住の快適性、利便性を中心に判断され、
商業地は収益性をもとに判断されます。

住宅地では角地であることが日照、通風に好影響を与えるので
土地の価値を高める要素となります。

この場合は、接面街路の方位によりその影響の度合いも異なるため
方位も重要となります。

住宅街では、角地は出入りの利便性も向上するため
マンション住宅用地では重要視される一方で
第三者の侵入を容易にし、盗難などの安全性の面で
劣る場合もありますのでこれを考慮します。

商業地では日照が良いことが必ずしも高い評価にはつながらず
減価の要因になるケースがあります。

商業地は高いビルが隣接しますので日照の影響はあまり重要視されず、
逆に日照が良い場所は食料品や衣類品が傷むこともあり、
これらの店舗には不向きです。

角地の場合、建ぺい率の緩和などから中高層建物の建築の設計の
柔軟性が増すことから価値が高まる要因ともなりますし、
自動車の出入り、物品搬出等の利便性も考慮されます。

その他、角地は角度なども考慮されます。

次回は2方路地、3方路地については説明します。

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2013年07月15日

土地の価格の決め方(不整形地、三角地)

不整形地、三角地は、整形地に比較して余分の制約を受け、
土地の全部が住宅地や商業地として効用を十分に
発揮できないため減価率を考慮します。

不整形地補正は、全体の土地のうち有効利用が阻害させる部分を
中心に減価率を考慮します。

三角地は最小角の大きさと最小角の位置、
ならびに面積の広狭により有効利用の阻害度が異なるので、
これらを考慮し減価率を求めていきます。

原価率の計算は、不整形地と三角地の重複がないよう
いずれかで行います。

次回は角地の影響について説明します。

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2013年07月14日

スッポンの夢太郎! 近況報告

田舎暮らし夢太郎の近況報告です。

スッポンもカメと同じで定期的に甲羅干しが必要なようで
最近は外に出して太陽の光を浴びさせています。

ちなみにカメなどが甲羅干しをする理由を調べてみました。
1、皮膚につく寄生虫や菌類を消滅させる。
2、紫外線により甲羅や骨などの成長に必要な
  ビタミンDを得る。
3、変温動物のため日光を浴びて体温を調節する。

以上のような理由だそうです。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 03:32| 長崎 ☁| Comment(0) | 大村市の田舎暮らし | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地の価格の決め方(間口、奥行き編)

間口は土地が主たる街路に接する部分の長さをいいます。

土地の価格は、間口が広いと出入りしやすく、採光、通風等が
有利ですので増価となります。

間口が一定の長さより狭いと、宅地として利用価値が低くなり
減価となります。

奥行きは、間口に対して極端に長い土地は利用効率が劣り、
奥行きが短くなると建築上のレイアウトに制約をうけるなど
減価となります。

間口狭小補正率、奥行長大補正率などが決められており、
標準的な間口や奥行きの土地価格より補正率を用いて
価格を算出していきます。

次回は不整形地、三角地について説明します。

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2013年07月12日

土地の価格の決め方(売りやすい土地の大きさ)

取引事例比較法とは、
対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、
いつくかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて
対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め
比較評価する方法です。

その中でまずは地積過大、地積過小による査定の考え方を説明します。

土地というものは、過大であっても過小であっても
その利用上の阻害要因となります。

土地には売りやすい大きさ、売りにくい大きさがあり、
その地域が宅地であれば土地の使用用途も宅地として
購入されるケースが多くなります。

一方で商業、工業地などは広くてまとまった土地の需要が多いので
大きい土地が購入されるケースが多くなります。

地域によって最適な土地の大きさがありますので一概に大きいから
高いとは限りません。

宅地で使用される土地は大村市ですと50〜80坪程度で
600〜800万前後の価格帯が売買しやすいですし(=需要があるので坪単価が高い)、
それよりも大きくなると例え坪単価が安くてもトータルで1000万近くになりますので
需要が少なくなります。

また、坪数が大きくなると分割して販売しなければいけないケースも出てくるため
土地を分割する費用(測量、登記、道を作るための減歩)と手間がかかりますので
広い土地を業者が買い取る際は坪単価が安くなります。

次回は間口、奥行きの違いによる査定の考え方を説明します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 21:34| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月11日

土地の価格の決め方(取引事例比較法編1)

前回、固定資産税評価額から逆算して公示価格を算出する方法を
説明しましたが、おそらく御自身の土地の価格を計算された方は
がっかりされたと思います。

公示価格は実際に取引される価格(実勢価格)と比較して
かなりのずれが生じます。

実勢価格よりもかなり安くなるケースが大半です。

では、どのように不動産屋は土地や建物の査定を行っているかというと
周辺で取引された土地や建物の価格からいろんな要素を考慮して補正した
価格が査定価格となります。

価格を左右する要素とは
例えば、地勢、地盤・日当たり・通風・周辺にある施設など
ですが次回詳細に説明させて頂ければと思います。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 23:03| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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