2013年08月31日

外観判定方式による建物価格査定

建物の再調達原価を簡便に把握する方法として
外観判定方式という手法を用います。

厳密に再調達原価を把握するためには
部分別単価適用法や、変動率適応法といわれる手法もありますが
これは鑑定評価などに用いられるものでかなり細かい数値が必要です。

不動産屋が査定する価格というのは、それほど精度は重要ではなく
市場に出しておおよそ3ヶ月で販売できそうな価格を見積ります。

市場に出して売れる価格が市場価格というわけですから、
細かい計算に時間をかけるよりは近隣での実際の取引事例を
参考にして売値を決めるのが不動産屋の仕事です。

ほとんどの場合は、少し高めに市場に出し
反響を見ながら徐々に価格を下げていく。

そして売れた価格が結果的に市場価格となるのです。


次回に続きます。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:11| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月29日

再調達原価とは

建物の再調達原価とは、対象建物と同様の建物を
査定時点において造った場合に、いくらぐらいでできるかという価格です。

建物を造る技術や材料も進化しており、
昔と同じ建物を造りなおすとしても価格が違ってきますので
現在の相場で考えます。

これは標準的な建築請負価格で計算されるため
請負人の適正な利潤や、通常の付帯費用も含まれます。

再調達原価を把握する場合は、建物の等級を判定します。

注文住宅か建売住宅か、建売住宅といってもグレードの高いものから
低いものまでありますので建築単価を算出するために調査が必要です。

等級の判断方法はいくつかありますが、次回説明します。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:10| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月27日

建物価格査定の考え方

建物の査定についてのカテゴリを追加しました。

中古建物は、建物部分と敷地である土地部分とで構成されていますので
まず建物部分の価格と土地部分の価格を算出します。

その後、建物価格と土地価格を合算して価格を出しますが
その価格に市場性の補正が必要となる場合はその補正を行います。

土地部分の査定方法は、これまで説明してきたように行います。

建物部分の査定の基本式は、再調達原価−減価修正=建物価格です。

次回は再調達原価ついて説明します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:27| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月26日

不動産屋のHP作成途中

以前 HPへのこだわりを書かせて頂きましたが
だいぶん理想に近いHPができてきました。

素人が作成していますので見劣りはしますが
まずは物件を見て頂くことと、使いやすさを追求しています。

トップページを開いただけで、この不動産屋はどういう物件を
扱っているか一瞬でご理解頂けると思います。

長々と会社紹介するHPにはしたくなかったので
まずは物件を見て頂いた後にどういう会社なのかは
あとでじっくり見てもらえれば思っています。

しかしながら宅建業の営業許可がおりるまでは、
HPの公開もできませんのでもうしばらくお待ち下さい。

*自宅のパソコンを事務所に設置してしまったので
ブログの更新がなかなかできません。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 18:36| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月25日

事務所に縦型ブラインド設置

事務所の大きな窓にアルミ製の縦型ブラインドをつけてみました。

アルミ製で遮熱材が塗布してあるタイプなので遮熱性は抜群です。
取り付けも思ったよりも簡単でした。

建築屋さんから見せてもらったカタログでは定価5万円でしたが
ネットで調べたら3万円で販売してありましたのでそちらで購入しました。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:20| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月24日

雑草の生い茂った空地の管理

土地所有者が自分の所有物をどう利用するかは自由です。

ただし、公共の利益に反する方法で所有権を行使することまでは
認めていません。

雑草の生い茂った土地を放置することで、
虫、花粉などで健康を害することもあります。

また、隣地の価格下落、視認性の悪化なども問題となります。

これらが原因で裁判所が処分を出すかは微妙なところですが、
消防法では土地所有者は危険物、燃焼のおそれのあるものなどの
除去を命じることができるとなっています。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 14:54| 長崎 ☁| Comment(0) | 住まいのトラブル | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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