2013年09月25日

ペーパークラフトな家

開業まで一週間を切りました。

ホームページに掲載する物件の写真撮りを進めていますが、
ペーパークラフトで作った家具がおいてある物件を見つけました。

どこからどう見ても偽物、いや本物にしか見えません。

実際に入居される方はお部屋を選ぶ際に非常に参考になると思います。

早期に入居してもらえるよう管理会社にここまでしてもらったら
大家さんも大満足ではないでしょうか?

ちなみに冷蔵庫、食卓用テーブル、ソファ、テーブル、テレビ、ベッドが
ペーパークラフトでできています。

さすがにキッチンは本物です。みなさんはわかりましたか?

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:40| 長崎 | Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月23日

不動産売却時の税金

不動産を売却したときには譲渡所得の金額に
一定の税金がかかります。

売却する不動産の所有期間によって税率が
ことなります。

長期所有の不動産を売却する場合は、
譲渡所得金額×(所得税15%、住民税5%)

短期所有の不動産を売却する場合は、
譲渡所得金額×(所得税30%、住民税9%)

譲渡所得金額は、
収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額です。

収入金額とは、土地や建物を売却したことにより買主から
受け取る金額です。

取得費とは、売主が不動産を入手した際の購入代金や購入手数料、
売却までに要した改良費、設備費などを加えた額を言います。

入手した際の取得費が譲渡価格の5%よりも少なかったり、
取得費が不明な時は収入金額の5%を取得費とみなして
計算することができます。

譲渡費用とは、不動産を売却する際に支出する費用を言います。

具体的には、不動産業者に支払う仲介手数料、測量費、契約書の
印紙代などが含まれます。

特別控除額は一定の条件を満たした場合に認められます。

それには土地収用等により土地や建物を譲渡した場合や
居住用に供する家屋やその敷地を譲渡した場合に
それぞれ5000万と3000万が控除されます。

*平成49年12月31日までは、復興財源確保法により
所得税に加えて復興特別所得税がかかります。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:07| 長崎 ☀| Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月22日

初仕事とはいえませんが…

農業をしている父親から初仕事をもらいました。

知り合いから借地していた農地を購入するから
農業委員会に行って書類の申請準備と売買契約書を
作って欲しいというのです。

農地を農地で売買する場合は、農地法第3条の
許可申請が必要です。

農地を農地で売買する場合は宅地ではないので宅建業法に該当せず
本来は不動産屋が間に入ることはありません。

当事者が農業委員会に行けばほとんど書類を用意してくれますし、
逆に不動産屋が行っても相手にしてもらえないと聞いています。

確か、宅建業に関係ない書類を作って報酬を頂くことは違法?
またはそもそも宅建業じゃないので報酬ももらっても罰則を受けないのか?は
忘れましたが今回はただの手伝いですので関係ありません。
(もし頼まれる場合は、資格をもった行政書士などに頼みましょう)

一応、謄本、測量図と3条許可の停止条件をつけた売買契約を作ってみました。

通常農地の売買は、宅地と違って土地の調査等が不要なので
簡単な売買契約書一枚を作って当事者同士で印鑑押して終了という
ことが多いようです。

たとえ接道していない農地と言っても72坪で1万/坪は格安です。
使い道がないといえばそうなのですが…。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:18| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月21日

収用等の立退き拒否は有効か?

収用等の立退きの場合は、5000万円の特別控除が
適用されますが、最初に買取りの申し出があった時から
6ヶ月を経過した日までに譲渡することという条件があります。

中には立退きを拒否し続け、買取り価格を上昇させようと考える方が
いらっしゃいます。

この場合、拒否し続けると裁判になり結局は立退きを強制されるだけでなく
5000万円の特例控除が適用されなくなります。

これは公共事業を円滑に進めるための特例と言えますので
早期に譲渡した人にのみこの特例が認められるようになっています。

本来、譲渡価格が5000万円以下なら税金がかからない場合も
立退きを拒否すれば、強制立退きだけでなく、
税金がかかりますので決してゴネ得にはなりません。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:51| 長崎 ☀| Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月20日

収用等の場合の課税の特例

道路拡幅事業により買取られる不動産には
課税の特例が受けられます。

収用等の5000万円特別控除または、
代替資産を取得したときの課税の特例(買換え特例)の
いずれかの適用を受けることができます。

買換え特例は、買換えた資産を売却する際に税金が発生します。

これは課税の先延べであって税金の免除ではありませんので
注意が必要です。

収用される際は、対価補償金と移転補償金が支払われますが
移転補償金は収用等の特例には適用されず対価補償金のみが
5000万円控除の対象です。

移転補償金は一時所得に該当しますので特例はありません。

しかしならが、移転補償金で建物を取壊した場合は
対価補償金として収用補償金と同じ扱いになります。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:12| 長崎 ☀| Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月19日

自己所有物件なのに仲介できない!!

積和不動産やレオパレスに賃貸物件の管理を任せると
たとえオーナーでも自分の物件にまともに客付けをさせてもらえません。

両社とも仲介を任せる業者を選定しているため、
自己所有の物件にお客さんを案内する場合でも
その選ばれた業者を通したり、鍵を取りに行ったり
しなければなりません。

もちろん他の業者を通すと手数料も半分になったりします。

自分のアパートに住む場合でも、家賃はきっちりとられます。

オーナーの息子のコネは全く通じません。

自由に扱えるようにするには、管理契約を打ち切るしかないのでしょうか。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:19| 長崎 | Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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