2013年09月13日

賃貸物件の仕入れ

賃貸物件の仕入れは、まずは大手の建築メーカーさんが
一括借上げで管理している物件を仲介させてもらうのが
ベストです。

大村市で物件の取扱いのある業者さんは
ダイワリビング、大東建託、東建、レオパレスさんで
物件の取扱いをお願いしたところ快く対応して下さいました。

もう一社大手さんがいらっしゃいますが、
電話やメールで物件の取り扱いを打診していたところ
「取引をお願いしたいなら当社の責任者にあいさつにくるのがスジじゃないか」と
お叱りを受けましたので取扱うのをやめました。

実は父親がこちらのメーカーでアパートを建設させて頂いて
管理をお願いしているのですが、入居者もなかなか決まらず
管理も杜撰なので管理契約を来年打ち切り、他の業者に依頼するつもり
だったのでちょうどよかったです。

管理会社さんは通常はどんどん他の不動産屋に物件情報を公開して
客付けしてもらうことで管理費を得ているはずですが、
どうしてこのような対応を受けたのか理解に苦しみます。

ちなみに当店のような小さな不動産屋は管理契約を
オーナーさんから切られると信用面で大打撃を受けます。

30年一括借上げを売りにしている大手業者さんなら
なおさらでしょうね。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:13| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月12日

中古マンションの査定方法2

エレベーターのあるマンションは、
高層階ほど高くなると言われています。

管理費、修繕積立金、専用駐車場などの管理規約は
新しい買主に承継されます。

管理組合や管理規約の有無、居住専用か店舗や事務所の併存か、
駐車場からの収益額、管理会社の実績等から管理の良し悪しを
判定します。

管理対象部分は共有部分で専有部分は各区分所有者の責任に属します。

どこまでが共用部分かは管理規約に記載されていますが、
主に以下の部分になります。

玄関、廊下、階段、エレベーター、電気室、機械室、バルコニー
浄化槽、駐車場、自転車置き場、ごみ集積場、植込み等です。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:09| 長崎 ☀| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月11日

中古マンションの査定方法

中古マンションの査定は、まず土地から見ていきます。

土地は建物の区分所有者による共有です。

建物の登記簿妙本には所有権の場合は、
表題部に敷地権の表示があり、その割合が表示されています。

そのような建物は、各専有部分と敷地権利用権とを分離処分ができない
場合が多いです。

敷地利用権とは区分所有者が自己の占有部分を所有するための
敷地に関する権利をいいます。

次に建物の確認です。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:07| 長崎 | Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月10日

価格査定の作業手順4

観察減価法による減価修正は、
耐用年数による減価修正のような単純な計算で求めることは
できません。

対象物件を調査したときに建物の減価修正部分を
発見しなければなりません。

例えば、外壁のクラックや木材の腐食、フローリング材のいたみ、
シロアリ被害などがあればその改修のための費用を減価していきます。

建物部分の査定は以上です。

これに土地の査定価格をトータルして最終的には
土地+建物価格に市場性補正をして戸建ての査定価格となります。

市場性補正は、その価格で売りやすいか売りにくいかといった
流通性比率の調整とも言われています。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:02| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月08日

宅地建物取引業の免許許可証到着

ついに宅建業の免許許可証がきました。

どこのHPを見てもハガキで郵送され、
いつの間にかポストに投函されていたという話を聞きますが
まさかの封書でした。

しかも書留でした。

ご丁寧なお仕事に感謝致します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:48| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

三本の矢(不動産屋の戦略)

開業まで一ヶ月を切っています。

そろそろ戦略をまじめに考えないといけない時期です。

大村市は人口9万人程度の小さな街ですが、
100社近くの不動産業者がいます。

その中でも当社は最後発な訳ですが、後発は後発なりに
周りを見て戦略を練れるので不利な点ばかりではないと
思っています。

製造業でいえば後発メーカーがシェアを奪うには
3割のコストダウン&3割の付加価値を生み出すことが
必要だと言われています。

アベノミクス風に言うと3本の矢でしょうか。
バランスのとれた戦略が大切です。

もちろん後発メーカーが何か仕掛ければ先発メーカーも
それに対抗してくるでしょうから、これでもか、これでもかってぐらい
手を打たなければ後発メーカーは出る杭は打たれる状態で消えてしまうでしょう。

仲介手数料半額などの安易なコストダウンは簡単でしょうが、
コスト競争の消耗戦となって会社の体力勝負っていうのもつまらない話です。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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