2013年09月07日

宅建協会申請準備

昨日県庁より宅建業の免許申請がおりたので
許可通知のはがきを送付する旨のご連絡を頂きました。

ということで今度は宅建と保証協会の申請準備をしています。

入会のための条件としては、どちらの協会も
協会加入が3年以上の業者さんからの推薦が必要です。

早速、推薦頂く業者さん2社から署名、捺印を頂きにいって
後は県庁からのはがきを届くのを待つのみです。

長崎県では、平成24年6月末に県内5箇所の支部事務所が廃止となっており
宅建協会に直接申請書類をもっていくか、郵送も可能です。

その後、書類に不備がなければ支部の役員さんが当事務所に訪問され
審査のための面談があります。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 15:18| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

価格査定の作業手順3

減価修正とは、査定する建物は中古物件を想定していますので、
新築時と比べて時間の経過とともに価値が減っていると考えられ
その減価分を考慮するというものです。

主に3つの減価が考えられます。
1、時間経過に伴う劣化、摩耗、老朽化
2、機能的な減価
3、経済的な要因での減価

これらの減価は、耐用年数によって計算されるのと
観察減価法を利用します。

耐用年数は、減価償却資産の耐用年数によって計算される場合と
流通耐用年数が使われる場合があります。

流通耐用年数とは、流通市場における商品としての耐用年数ですので
減価償却資産のような税法上の考え方とは異なります。

厨房、電気、暖房、給湯などの設備部分については、
建物よりも耐用年数が短いですので設備用の耐用年数を
使用します。

耐用年数による減価修正は以上です。
次回は観察減価法による減価修正について

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:13| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月05日

価格査定の作業手順2

外観および内装の判定が終了したら、そのグレードの部材で
建物を造りなおした場合の再調達原価の算出に入ります。

再調達原価は地域格差や季節により変動しますのでそのあたりも
考慮して計算します。

ハウスメーカーが良く使う坪単価などをもとにしても
良いかと思います。

次回は、減価修正についてです。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 12:14| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月04日

価格査定の作業手順1

まず屋根材と外壁材の材質と施工の程度を外部より観察します。

例としては、屋根は和瓦、スレート葺きなど
外壁は窯業系か金属系サイディングか、タイルかなど

屋根と外壁によって建物の等級がおおよそ決まります。

中に立ち入れない場合は、前述したように外観だけ観察し、
内装などは外観に合わせて同グレードのものが
施工されていると仮定して査定をしていきます。

内部の観察ができる場合は、内装材の等級、施工の程度等も判定し
グレードの補正を行います。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:02| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月03日

宅建業申請のための面談

先日提出した宅地建物取引業者免許申請書の確認のため
県庁と振興局の方が事務所の視察と面談に来られました。

主に申請書に記述した内容の確認と広告や取引についての
注意事項をご説明頂きました。

屋号についても少し紛らわしい名前なようで、
事業内容とどういった営業を行うかなど説明を求められました。

一応ご担当の方は御納得頂いたようですので今週末か来週には
許可が出るかと思います。

それと賃貸の広告費問題についてお尋ねしたところ
広告費の要求は基本的には違法で処分の対象とのことでした。

しかし、大家さんとの合意のもとで合意書をとっておけば
処分の対象にはならないだろうとのことでした。

大家さんが業者から広告費を強要されたなどの
訴えがあれば処分の対象になるでしょうし、
そうならないために合意書をとっておくことが好ましい
という見解のようです。

良い勉強になりました。

本年度の宅建業の新規開業は、長崎県全体では多いようですが
大村市では1社目だと言われていました。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:09| 長崎 ☔| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月02日

柱を見れば、家の価値がわかる

一昔前までは、柱を見れば家の価値がわかると言われていました。

建物の価格構成割合を見ると柱などの抽組工事で全体の30%程度を
占めています。

したがって柱を見れば家の価格がわかるということです。

現在の査定方法は、柱のない2×4工法やパネル接着工法等を
対象としていますので、柱などの構造材の評点が
不要な外観判定方式の方が都合がよいのです。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:02| 長崎 ☁| Comment(0) | 建物の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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