2013年11月30日

ソーラーパネルプロジェクト

おおよそですが、ソーラーパネルの計画が固まりつつあります。

約380坪の土地に2期に分けて工事を行います。

まず第1期に50kwを設置して、2期目に残り20kwを考えています。

もしお客様からご希望があれば20kw分を借地として
お客様にソーラーパネルを設置頂いても良いかなと思います。

20kw分の設置費用はパネル代と初期費用で700万円程度です。

年間74万円程度の収入が得られ、
その中から借地の賃料を20万円/年ぐらい支払って頂いても
単純計算で利回り8%弱となります。

ソーラーパネルの投資に飽きたら当社でパネルの買取もできますし
リスクミニマムで投資が可能です。

当社としては、竹松地区の中高層住居専用地域内で行いますので
将来宅地で売却できれば設置・撤収費用も回収できる見込みでいます。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 22:33| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月28日

家賃保証のメリット2

家賃保証には大きく分けると2つのタイプがあります。

1、初期費用として1ヶ月分の家賃等総額の8割を負担するもの

2、初期費用を1万円程度として、家賃等総額の2%を毎月お支払頂くもの

1の場合ですと、初期費用で8割負担する必要がありますが
その物件に入居している限りずっと家賃保証されます。
更新はありません。

2の場合は、初期費用を抑えられるため借主さんの初期の負担を
抑えることが可能です。

ですが、大人の事情により1のプランを進めることが多いです。

家賃保証は、借主さんが転職や失業して収入が減り支払えなくなった場合でも
保証が効きますので従来のように2年毎に賃貸契約の更新をしなくても
保証が継続されます。

更新が不要ということは、更新料を頂く必要がなくなるのです。

注意点としては、保証会社は大家さんに対して家賃を保証しますが

最終的には借主さんに滞納分の家賃を支払ってもらわなければ
会社として成り立ちません。

そこで裁判となると契約上、大家さんが借主さんを訴訟する形になりますので
大家さんに出廷頂くことになります。

そういった手間を省きたいのでしたら、
定期的に契約の更新をしておくことが必要なのかもしれませんし、
保証会社の審査能力も見極めが大事です。

また、与信が足りないときは家賃保証+保証人をつける場合もあります。

この場合は、保証人が変わったら家賃保証の審査自体をやり直しておかないと
家賃保証ができないケースが発生します。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 賃貸経営について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月26日

家賃保証のメリット

ここで言う家賃保証とは、30年一括借上げ家賃保証ではなく
毎月の家賃を借主様が滞納された場合の家賃保証です。

この家賃保証を利用することによって、
入居者様が入居しやすいように初期費用を安くすませることが可能です。

その理由としては、そもそも敷金とは賃貸物件を借りる場合に
家主様に対して担保的に支払っておく金銭の意味合いが強いものでした。

ここで言う場合の『担保』とは家賃の滞納や賃貸物件を
入居者の過失によって損傷した場合の修繕費などのことを指しています。

しかし最近では、自然消耗による修繕(畳替えや壁紙の交換など)は
国交省のガイドラインに記載されているように、家主負担となっていますので
敷金のほとんどは借主に返金しなければなりません。

家賃には保証会社の保証を付けるため担保を取る必要がなくなった、
しかも修繕費はほとんど家主様負担となれば敷金を預かる意味も
あまりありません。

そういった理由から敷金なし、または1ヶ月程度の敷金しかとらない
物件が増加しているのではないかと思われます。

補足としては、退去時の清掃費を特約で契約書に記載していれば
借主様から清掃費を頂くことも可能です。(合意であればOKです)

次回は、家賃保証の第2のメリットを説明します。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:33| 長崎 ☔| Comment(0) | 賃貸経営について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月25日

24時間自主管理方法

賃貸管理を行う上で一番大変なのが
24時間トラブル対応です。

不動産屋の中でも、水漏れ、鍵紛失、ガラス破損などなど
24時間振り回されるので管理物件をあまり持ちたくないという
業者さんもいらっしゃいます。

24時間管理を別の業者に依頼するために、借主に2年間で数万円や
毎月家賃の数%を負担させている物件も少なくはありません。

ですので大家さん自ら賃貸物件を自主管理していくというのは
少しハードルが高いように感じます。

しかし、「大家さん負担をなくして、借主さんにも余計な費用負担をなくす」
そんな火災保険もあります。

火災保険(家財保険)とは、借主が賃貸物件を借りる際に
必ずと言っていいほど御加入頂く保険です。

火災保険も各社様々で24時間管理を含めた保険も出てきています。

例えば当社が代理店をしている保険の保証内容は、下記の通りです。

1、火災による家財の補償
2、落雷による電化製品の故障
3、ガス爆発、漏水などの補償
4、自転車、バイク盗難補償
5、宅内の現金、電化製品などの盗難補償
6、盗難によるドアロック交換費用
7、窓ガラス破損
8、地震転居支援費用
9、水まわりトラブル全般、鍵開け、
  ロードサービス(バンク、バッテリーあがり修理)
10、入居者が孤独死された場合の遺品整理費用

 
すべて24時間現場に急行し、サービスを行ってもらえます。

通常加入する火災保険で24時間トラブル対応が行えますので
管理費用の低減が可能です。

この保険の加入申込みは、近くの保険代理店や不動産屋さんに
ご依頼できます。

取扱い手数料は、保険会社の方から代理店や不動産屋に支払われますので
大家さんの御負担はありません。

次回は、自主管理方法の第二弾で家賃保証について
説明します。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:24| 長崎 ☁| Comment(0) | 賃貸経営について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月23日

個人事業者向けのフランチャイズ

今やってみたいことがあります。

個人事業者向けのフランチャイズです。

フランチャイズと言ってもロイヤルティや権利金を
目的とするものではなく、出張ふどうさんポータルサイトの
利用がメインで商標やロゴも自由に使用できるというものです。

通常のフランチャイズと異なり、法人でなくても低コストで加入しやすく、
小さな事業者が集まって大きなサイトに作り上げることが目的です。

個人事業者の悩みとしては、いくら立派なホームページを立ち上げても
そもそも閲覧数が少ないため費用対効果が得られていないことがあげられます。

あとは大手フランチャイズの集客力には、一社では到底勝てません。

まあ、出張ふどうさんというスタイルと名前が世の中に浸透しないと
夢物語で終わって笑われてしまう話ですが、今の自分の夢を書いてみました。

ちなみに当社のホームページはすでにポータルサイトになっていますので
トップページ右上から企業登録頂くと、全国どこからでも物件の登録が
一応はできるよう作り上げています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 18:22| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

山を預かりました。

山の売却を依頼されました。

場所はライスセンター近くの野田町です。

売主さんがおっしゃるには600坪ぐらい
あるだろうとのことです。

現地を確認しましたが、西向きの傾斜地のため
太陽光発電用の土地には不向きなようです。

遠い昔、一本の木が500円する時代に退職金で山を購入して
植林されたとのこと。

早く手放したいとのことですので、
どうアレンジして売却するか悩んでいます。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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