2018年05月30日

宅建免許更新

宅地建物取引士に続いて
宅建業の更新の通知が来ました。

開業時と同じボリュームの書類と
過去5年間の取引件数や金額を記載しなければなりません。

開業時と同じように店舗の写真や地図も必要となり
もう少し更新は簡略化して頂きたいところですが

まだまだ9月更新なのでぼちぼち準備を始めます。

https://founded-today.com/ によりますと
毎日毎日法人だけでもたくさんの会社が設立されています。

しかし厳しい現実が待っています。

・設立1年で60%が倒産・廃業 生存率40%
・設立5年で85%が倒産・廃業 生存率15%
・10年以上存続する会社は6%

起業で大事なことは自分が何がやりたいかではなく
何をお客さんが求めているのか、
損益分岐点がどこにあるのか、
どの職種が倒産の確率が少ないのか
これだけのリサーチだけでも重要な事です。

意外と経営コンサルタント業も
倒産件数が多いようです。

私も最初はカッコいい社名やロゴを考えたり、
店舗のガラスにチラシをべたべたはらずに
不動産屋っぽくない店舗を目標としていましたが
そんなものはお客様は求めていません。

不動産会社よりも物件ありき、物件を一番目立たせ
どんな不動産会社なのかはあとでいいと思います。

たいてい良い物件を持っている不動産屋は
良い不動産屋です。
それだけ選ばれている訳ですから。

同時期に不動産業を始められた方で
喫茶店と不動産業をコラボされていましたが、
どっちが本業がはっきりせず数年で閉められました。

何をやりたいかではなく
何を求められているか。

社名も横文字はお勧め致しません。

会社名を見ただけでその会社が何の仕事をしているのか
わかるようにして、
なおかつインパクトがある名前が良いと思います。

同じ会社の看板でも会社名にインパクトがあると
看板効果も2割増しに効いてきます。

あと必要な事は365日一日も休まず
仕事を続けるぐらいの覚悟ですかね。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:25| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の修行 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

土地を4件買取契約させて頂きました。

今月は土地を4件買取させて頂きました。

買取させて頂いた土地は
土地の価格より造成費がかかったり、
傾斜地だったり、田舎暮らし向けだったり
普通の不動産屋さんでは買い取ってもらえそうにない
ような土地ばかりなのですが
うまく利用価値を高めて再販予定です。

土地の買取は競争率が高いので
なかなかきれいな宅地はまわってきませんが、
売却が難しい土地はその分売主様にもご協力を頂きながら
なるべく買取させて頂こうかと思っています。

「利は元なり」という格言がありますが、
決して、安く買いたたいて利益を追求するという
意味ではありません。

買い叩けば叩くほど自社の信用をなくし、
取引先を苦しめることにもなり、
一時的に利益が上がっても長続きはしないと言う意味です。

自社の利、売主さんの利、買主さんの利、
どちらも同じように大切なのです。

3方よし!






posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 18:44| 長崎 ☔| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月25日

おとり広告を考える

おとり広告とはすでに成約している物件や
お客様へご紹介できない物件を広告掲載し
お客様からのお問合せを獲得する方法です。

この場合、単純に広告の消し忘れ、商談中の場合もあり
本当の意図したおとり広告なのか、
ただ古い情報を削除しわすれているのか見極めが難しいところです。

不動産の場合、契約前に住宅ローンの審査や住宅診断など
されることが多くなっており、
審査や診断の結果など契約に至る前に不確定要素が
たくさんあります。

そのため商談中という言葉を使い
仮申し込みが入っていますがまだ確定していないので
2番手、3番手のお申込みを頂ける状態にしておくことが
一般的でした。

その方が売主様としても1番手の方がキャンセルになった場合も
スムーズに次の方とのお取引ができます。

仮申し込み(買付)が入った段階で広告や宣伝を完全にストップしてしまうと
キャンセルが出てから、再度広告や宣伝を開始するとなると
時間もかかりますし、不動産会社としてもコストがかかります。

しかし、最近の流れとしては買付が入り商談中の段階でも
広告を出すとおとり広告とみなされ規制が入ってきているそうです。
(某ポータルサイトの担当者情報です)

そうなってきますと今度はローンの審査や住宅診断の結果が出て
契約が完全になった状態でしか
物件を押さえることができなくなってしまいます。

ローンの仮審査が通ったけど欲しい物件が買えなかった、
費用を出して住宅診断をしたけど先客がいて買えなかったという
ケースも増えてくるかと思います。

個人的な考えですが、おとり広告とはおとり物件に問い合わせを行った
お客様へ他にも良い物件がありますと他の物件に誘導したり、
個人情報を聞き出したり、来店を促したりするから
大きな問題になるのだと思います。

それと未公開物件サイトと宣伝しながら
会員登録をしてみると全部レインズやポータルサイトなどで
公開されている物件情報ばかりだったという
ケースが結構あります。

これはおとり広告にならないのでしょうか?
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 12:11| 長崎 | Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月21日

査定の難しさ

有名な動画ですが武井壮さんの大人の育て方の授業は
本当に素晴らしいですね。

武井さんいわく、「物事の価値を生むのは人が求める数だ」
と言う事です。



ただ、不動産に関して言うと
「不動産の価値は一人でも買い手がいればそれが本当の価値だ」と
言う事になります。

いくら近隣の取引事例や計算値、収益性からの計算で
価格を算出したとしても本当の価値は不動産屋では
わかりません。

唯一本当の価値がわかる方法がありますが
それはまた後日。

隣の土地をどうしても欲しい、
この場所で出店したい、
親が近くに住んでいるのでこの土地しか考えられないなど
お客様の購入理由は様々です。

そんな理由で思ったより高く売却できることもありますし、
逆に思ったよりも需要がなくて安くなることももちろんあります。

月に多いときで10件近く査定の御依頼を頂き
売却事例もそれなりに自社で保有していますが
未だに査定額を出す際には悩みます。

1件の査定で机上査定でも
1時間から2時間ぐらいはかかります。

ただ言えることは
一人でも多くの人に情報を知ってもらい
たった一人でも購入したいと言って頂ける方を
見つけることが不動産屋の仕事だと思います。

そのためにはやはり広告量が大事なのです。

ネットに掲載するのはコスト削減で
手間もそれほどかかりませんが
ネットだけでは情報を拡散することは
できません。

良い買い手さんを見つけるには
きちんと広告を出してくれる不動産屋に依頼することも
ポイントかと思います。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 15:23| 長崎 ☁| Comment(0) | 査定依頼 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月16日

節目(せつもく)

本日無事に40歳になりました。

人生の節目です。

節目というと藤井聡太4段が
50勝を達成した際にふしめという言葉ではなく
せつもくという言葉で表現をされました。

同じ節目と言う漢字ですが
読み方でニュアンスが変わるそうです。

ふしめという場合は、ものごとの区切り

せつもくという場合は、小分けの細目という
意味のようです。

つまり人生の大きな区切りではなく
これから続く長い将棋人生の途中経過にすぎませんと
解釈することができます。

このぐらいの謙虚な気持ちで
40代を過ごしたいと思います。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 14:06| 長崎 ☁| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月12日

土地の買取

土地の買取の御依頼を3件頂きました。

そのうち2件は確定、
もう1件は遠方の方の案件で
売買契約書のご返送待ちです。

これまで戸建の買取案件が多かったのですが
最近は土地が多くなってきています。

土地の場合は、競合多数で
建築屋さん、不動産屋さん、ブローカーさん
分譲屋さんなどなどで
仕入れに苦戦しますが今回はスムーズでした。

買取予算には限りがありますので
しばらくは仲介と買取した案件の販売に
集中したいと思います。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 16:37| 長崎 ☀| Comment(0) | 査定依頼 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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