2013年01月21日

売買の流れ(後編)

・購入申し込み

・仮審査申込み

・仮審査合格

・重説、売契

・本審査申込み

・現地確認、取り扱い説明等

・本審査合格

・建物表示登記申請

・金消契約

・決済 図参照

・引き渡し

売主の抵当権を消滅させるタイミングと買主のローンのための抵当権設定を
どのタイミングで行うかですが、ほぼ同時に行えるよう売主と買主が銀行に
集結します。




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2013年01月20日

売買の流れ(前編)

本日は売買の流れ1ということで簡単な説明をします。
売買は特にローンや登記関係などややこしいので勉強途中です。
1、 お客さんから買付け証をもらう。購入意思があるという証明らしい。
2、 売主へ連絡
3、 価格交渉→物件は商談中として他のお客さんへの紹介は控える。
基本は申し込み順だが1番手のお客様がローンの審査に通るか微妙なケースもあるので
2番手ということを御説明し、了解が得られれば他のお客様へも紹介をする場合もある。
4、 価格交渉、価格決定
5、 ローンの申し込み書類準備、重説の作成、売買契約書作成、登記関係等々ここからが長い!
6、   売買の場合、仲介契約(報酬関係)は買主にも必要で、仲介料を事前にご説明して
     了解を得ておく。

売買は流れが複雑でわかりにくいのでもう少し勉強して後編で説明します。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:16| Comment(0) | 不動産屋の修行 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月18日

大家さんとの仲介契約

本日のテーマは大家さんとの仲介契約ついてです。

1、 大家さんから申し込み
2、 賃貸の場合は仲介契約というよりは管理委託契約をかわす。
3、 賃貸後の管理をどこまでまかせてもらえるか協議
4、 管理ありの場合の手数料は3〜5%程度。管理内容による。
5、 リピートであれば仲介契約を実務レベルではかわすことは少ない。
6、 同じ大家さんからの依頼で別の物件の依頼であれば再度仲介契約は必要。
     要物件毎に敷金、賃料などが違うから必要
7、 物件の調査、写真、間取り調査(間取りは図面を大家さんから頂く。)
図面ない場合は作る。
8、 お客様から申し込みがあった時点で大家さんへ報告し許可を頂く。
9、 敷金は基本的には大家さんへ預けます。
10、  大家さんから預かった物件を他社へ仲介を依頼する場合は自社物件資料を提供する。
11、  鍵は大家さんから直接預かった業者が管理しておくケースが多い。
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2013年01月13日

賃貸、売買物件のHP登録、広告などの仕方

本日は賃貸、売買物件のHP登録、広告などの仕方などについて
勉強します。

賃貸、売買物件のHP登録、広告などの仕方
1、 他業者の物件で広告したいものがあったら、その業者へ広告をしていいか連絡する。
2、 このとき、自社のHPに登録か広告を出すか詳細は伝える。
3、 他業者から情報をもらう。FAXが主流。
4、   そのまま写真、図などは使用しない方が良い。
     もし使用する場合は、相手業者に確認を取る。
5、 HP、広告掲載
6、 他社物件をHPや広告で掲載して客付けをしても、元付け業者様を必ずとおす。
     仲介料は折半です。
7、 HPや広告を行った物件は、定期的に空室を相手業者へ確認する。
     最低でも月1、賃貸時期は多めに確認した方が良い。
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2012年12月22日

競売、不動産投資の超初心者向けセミナー

競売、不動産投資セミナーを受講してきました。
業者お断りの超素人向けのセミナーとのことです。
私はまだ主任者ではないし、業者でもないので潜り込んできました。

競売物件は最近高騰しており、なかなか安く入手が難しくなっているようです。
中には市場価格を大幅に上回る物件も多くなり、わざわざリスクを犯してまで
投資をする旨みがなくなってきています。
投資家やリノベーションハウスとして販売するため業者が買い取るケースが
多いようです。
また、大震災の影響で銀行が競売に出すのを抑えて溜め込んでいるらしく
来年の夏から秋あたりに大量に放出されるのではないかと講師の方がおっしゃっていました。

不動産投資の方は、最近は20代、30代のサラリーマンや中国人が積極的になってきている
と話されていました。
ロバートサキヨミばりにレバレッジを効かせて数億の資産を手に入れている人も多いようです。
たしかロバートサキヨミの投資会社は倒産したんじゃないかと思い調べてみましたが
意外な事がわかりました。
倒産したのはロバート氏の所有する会社の一つだけだそうです。
しかも業績悪化が原因ではなく、訴訟されてしまい倒産が最善の決定だったとのことです。
18億の訴訟で計画倒産らしいのですが、ロバート氏にとって会社一つ18億を失おうとも
大した痛手ではなかったのです。




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