2013年10月31日

経年劣化部分の瑕疵担保責任免責

中古住宅の経年劣化部分については、売主が瑕疵担保責任を
負う必要がないかという問題について説明します。

建物として売買する以上は、経年劣化でも劣化部分が
本来建物が有すべき性能・品質等に係る部分である場合は
(屋根、外壁、基礎、柱など)
売主の瑕疵担保責任の対象となるケースがあります。

その場合は、修理費用を売買金額から差し引くか、
売主が修理をして引き渡します。

しかし、中古の住宅であれば築年数に応じて経年劣化があるのが当然で
それを承知で買主が購入していると考えられますので
中古住宅が通常有すべき品質、性能を維持していれば瑕疵担保責任を
負うまでの責任はないものと思われます。

ただ、経年劣化をどこまで見るか売主、買主の主観による部分も多く
第三者の判断にゆだねざるを得ないでしょう。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:22| 長崎 ☔| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月28日

瑕疵担保責任を負わない売買契約は有効か

売主が瑕疵担保責任を負わない特約付きの売買契約は
個人間の取引では多くみられます。

しかし、買主が中古住宅を購入後にリフォーム工事をする際に
雨漏りやシロアリ被害があったことを発見した場合に
瑕疵担保責任を負わないという特約は有効でしょうか。

上記の事実を売主または仲介業者が知っていて、
買主に告知しなかった場合は損害の賠償請求をすることができます。

ここで問題なのが売主がその瑕疵を知っていたかどうかを
買主が証明できるかですが、かなり難しいと思われます。

例えば雨漏れの修理履歴があったとか、シロアリ点検をした際に
シロアリ被害があったという事実が証明できれば可能性は高いですが
高度な法的判断が必要なため弁護士などに相談された方が良いかと思います。

物件の引き渡しまでにシロアリ点検を売主に依頼するケースもあります。
シロアリの被害がある場合は、当然に駆除消毒をしますが
発生が見られない場合は点検のみでシロアリ防除及び保証までつけるのは
金額的に難しいかと思われます。

ちなみにシロアリが発生しやすい場所は、お風呂場などの水周りです。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☔| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月26日

農道は建築基準法上の道路か

一概には言えませんが、
農道が建築基準法の道路として認定されていることもあります。

農道として造られた道でも、周辺が宅地化されていけば
道路法上の道路として認定をされることもあります。

大村市でも農道が建築基準法上の42条2項道路として
一般に供されたものもあります。

農道の場合は、幅員4mに満たないケースも多く
その場合は2項道路ですのでセットバックして
家を建築することになります。

畑や田んぼの中を通る農道などは、道路の横に水源として
川が併設されていたりすると、どこを中央として2mセットバックするか
不明なケースがあります。

道路の反対側が川や崖の場合は、反対側がセットバックできないため
セットバックの基準点が変わってきますので注意が必要です。




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2013年10月24日

建築条件付土地売買契約解除時の損害賠償

通常の契約では、建築請負契約が指定された業者と
買主の間で成立しなかった場合は契約が解除となり
土地代金等を全額買主に返還しなければなりません。

しかし、契約締結後に買主が建築工事の打ち合わせにも参加せず
安易に解除されても売主は困ります。

その場合は、買主に建物を建てるという明確な意思がなく
曖昧な売買契約を締結したという過失が認められれば
契約違反をしたということになりその損害を賠償しなければ
ならないこともあります。

買主からの一方的な契約解除時の実損害は証明が難しく、
売買契約時に損害賠償額の予定額(違約金)を決めることが
望ましいとされています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月22日

建築条件付き売地について(補足)

建築条件付土地売買は、一般的に3ヶ月以内に
建築請負契約を締結しなかった場合、土地売買契約が
解除されるという内容でした。

契約内容で3ヶ月という期間を短縮できるかどうかというと
建物の設計協議をするために必要な相当な期間であれば
良いとされています。

また、両者が協議に積極的に参加して契約がまとまらなかった場合は
全額買主に返金されますが、買主が協議に入らずに建築請負契約が
まとまらなかった場合は、買主の債務不履行として売主は違約金の
請求が可能とされています。

3ヶ月協議してもう少しでまとまりそうな時には、
この期間は両者協議の上で延長されることもあるようです。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:14| 長崎 ☁| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月20日

現状勇姿は魔法の言葉?

本契約は、現状有姿売買につき、売主は瑕疵担保責任を負わない
という特約を良くみかけますが、これは正確な表現ではないようです。

現状有姿というのは、物件に手を加えずそのまま売り渡すという意味で、
瑕疵担保責任を負わないという意味は含みません。

瑕疵担保というのは、隠れた瑕疵についてを対象としており
現状勇姿で引き渡す=瑕疵担保責任を負わないという解釈には
なりません。

現状勇姿で引き渡す、瑕疵担保責任も負わないと記載すべきでしょうか。

また瑕疵担保を負わないと記載しても売主が知っていて告知しなかった
瑕疵は責任を逃れることはできません。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:17| 長崎 ☁| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする