2013年06月04日

単独仲介の禁止

2009年に民主党が発表したマニフェストをご存じでしょうか。
その中に中古物件の売買について

一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る
両手取引を原則禁止としますという一文が記載されていました。

両手取引とは以前ブログにも書かせて頂いた単独仲介と共同仲介
中の単独仲介を意味しています。

単独仲介の問題点も以前取り上げました。

この問題点の他にも単独仲介ですと業者の都合のいいように契約書が作れますので、
(例えば売主または、買主に有利になるように)消費者に不安を与えてしまい
安定的な中古住宅の供給ができないという趣旨だととらえられます。

また、仲介に入る業者は物件の調査や所有者の確認、所有権の移転など様々な業務を
行いますので1社だけが売主と買主の仲介を行うのと、共同仲介により2社間に入るのとでは
ダブルチェックという意味でより安全な取引が可能になると思われます。

2社が間に入ると、連名で契約書にサインを行い共同で責任を負うことになりますので
消費者としても安心です。

抱え込みの問題もなくなるので、もしこの政策が実現されれば不動産業界に
とっては利益を得る機会が減り大きな痛手ですが
消費者にとっては素晴らしい政策だと思います。

民主党マニュフェストINDEX2009.pdf


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:42| 長崎 ☀| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月03日

買付申込みとは?

自分が買いたい物件が見つかったら売買契約の前に
買付申込みを行います。

これは購入意思がありますということを売主や不動産屋に
書類で伝えることになります。

買付申込みは物件の予約を意味しており、
他の買主に買われないように押さえる効果があります。
物件が公開されているホームページなどで商談中とあるのは
この段階です。

これをもとに不動産屋は詳細な物件の調査に入り、
銀行に融資の仮審査を依頼します。

売主とも価格交渉を開始しますが、
価格の折り合いがつかなかった場合や
融資の審査に通らなかった場合は正式な契約書ではないため
撤回することができます。

しかしながら簡単に撤回をしてしまうと信用問題となりますので
十分に考慮したうえで提出して下さい。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 05:14| 長崎 | Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月03日

公簿売買と実測売買の違い

 土地を購入するに当たって、売買契約書を交わす場合、「本取引は公簿売買とし、登記簿上の面積と、実測面積との間に差異があっても互いに異議を述べず、売買代金の増減を請求しない」という説明文があることがあります。
 土地の売買契約には、登記簿上の表示面積(公簿面積)によって売買代金を確定し、以降その金額を変更しない方式(いわゆる公簿売買)と、契約時の実測面積に基づいて契約代金を決める方式(いわゆる実測売買)とがあります。
 通常は、契約の時点では実測が完了していないことから、暫定的に公簿上の面積で契約し、後で実測面積との差を清算する方法がとられる事が多く、これも実測売買といっています。

事前の確認が無いとトラブルに
 日本の土地登記制度は明治19年にできたものですが、当時の測量があまり正確でなかったことや、地租との関係で少なめに登記されていたり、必ずしも実測面積と同一ではないとされています。
その後の合筆・文筆、境界の移動などで違いが拡大してきたものもあります。
しかし、近年の区画整理や、新規の分譲地の場合は比較的問題が少なく、地積更正をする必要の無いものもあります。 
また、山林や原野などの大きな面積のものを売買する場合は、坪あたりの単価が少額になることもあって、実測しないで売買されることが一般的です。
 ただ最近は地価が高くなってきていますから、実測して清算する方式をとることによって、トラブルを防止しようとする傾向もあります。 
 問題になるのは、これらの売買方式を明らかにしないで売買し、後日面積不足などでトラブルになる場合です。 
 実測の結果面積が足りなく、目的としていた家が建てられなくなるような場合は、錯誤を理由として契約解除を主張できることもあります。
 しかし、公簿面積と実測面積の不一致は普通のこととして認識されているので面積不足による責任は売主には無いとした最高裁の判例もあります。 
ですから、公簿売買の場合であっても、実際の面積が足りないのではないかとの疑問があるのであれば、売主に実測を求めるか、自分で計測してみて、専門家の測量が必要かどうかを判断してみるなどのことが必要でしょう。 
また、違いがあった場合に登記簿を変更(更正)するか否かについても決めておく必要があります


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 06:43| 長崎 ☁| Comment(0) | 売買契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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