賃貸物件の広告料について

今回は不動産業界のタブーである広告料について解説します。

まず広告料とは賃貸物件を大家さんから預かる際に
大家さんが仲介業者へ支払う費用（＝販売促進費ともいいます）を言います。

広告費については、賛否両論あるかと思いますが宅建業法では
貸主と借主双方からの合計賃料１ヶ月相当の仲介手数料と
広告料の実費のみしか報酬を受け取ってはいけないと
記載されています。

実務レベルでは借主から仲介手数料として1ヶ月を受けとった場合は
貸主からは仲介手数料は頂いてはいけません。

仲介手数料として受け取ることは明らかな宅建業法違反ですので
これを広告料名目で賃料の1ヶ月〜2ヶ月分の仲介料を不動産業者が
大家さんから受け取ります。

本来であれば広告料は実費のみしか大家さんへは請求できませんので
実態のない広告料を求めることは違反にあたります。

以前に不動産業者は仲介手数料と管理料の
2重取りができることを説明しましたが、
広告料を入れると3重取りになります。
＊管理料は正規の報酬なので違法ではありません。

業者は広告料の多い物件を優先してお客様に進めるようにしますので
広告料の威力は絶大です。

いつ、この広告料が取締りを受けるかの議論は本や他のブログでも
たくさんされていますので時間の問題と思われます。

昨日まで常識だったことが、今日からアウトってことは良くあります。
最近で言えば、クラブでのダンス提供が禁止になったり、
冷凍食品の半額表示も表示内容を改善するよう行政指導がありました。

冷凍食品にメーカー希望価格はもともとないのに価格半額という表示が
不当な2重価格表示に該当したようです。

賃貸と売買の違い

基本的には流通形態は賃貸と売買で差はありませんが、
報酬額は通常貸主様（大家さん）からは頂かずに借主様から家賃の1ヶ月分を頂くことが多いです。
元付けと客付け業者がいる場合は、借主様の負担は変わらず
家賃の1ヶ月分の報酬を業者で折半することになります。

賃貸の場合は貸主様から預かった業者は管理を任されることが多く、
家賃の回収や定期清掃、共益部のメンテナンスを行うことにより
毎月の家賃の3〜5%程度を大家さんから管理費として頂くことになります。

この管理費が曲者で、管理を任せられる不動産屋は毎月安定した収入源となりますので
管理費も重要視します。
つまり賃貸契約を成約させると仲介料と管理費の2重取りができますので
他社の物件を紹介するより自社の物件を積極的に紹介してしまうのです。

ある県外の業者から聞いた話によると自社物件をお客様に決めてもらいたいために、
自社物件に対して少し程度の悪い物件を合わせて紹介し、
自社物件に決めさせる手法を用いているそうです。
つまり他社物件は当て馬ということです。

大手の不動産屋のテキストにも物件の案内の仕方が記載されているのですが、
賃貸物件を3件案内する場合は本命を2件目にもってくるように指導しています。
1件目は本命より少し劣る物件を見せる。
そして2件目に本命の物件をお客様に見せておけば、
1件ごとにお客様はレベルがあがっていっているため
3件目はもっといい物件が出てくるはずと思ってしまいます。

そこで3件目に営業マンは一番程度の低い物件を見せます。
お客様は2件目以上にいい物件はもうなさそうだと思ってしまい2件目に決めてしまうそうです。
巧妙にお客様の心理を見抜いた戦略だと思います。

＊企業とは、利益を出して、雇用を守る義務がありますので商品を1円でも安く入手し、1円でも高く売ることが求められます。上記の内容が必ずしも悪しき行為と言っているわけではありませんのでご理解下さい。

売買の媒介報酬について

賃貸の次は売買の媒介報酬について説明します。

売買の報酬は仲介の場合には、売主側業者（元付け）と買主側業者（客付け）は
それぞれ売主と買主から媒介報酬をそれぞれ頂くことになります。
売買の報酬額上限は以下の通りです。
不動産報酬額の計算式を用いた取引価格が200万円以下の計算
「取引価格」×「5%」×「1.05消費税」

不動産報酬額の計算式を用いた取引価格が200万円を超え、400万円以下の計算
（「取引価格」×「4%」＋「2万円」）×「1.05消費税」

不動産報酬額の計算式を用いた取引価格が400万円以上の計算
（「取引価格」×「3%」＋「6万円」）×「1.05消費税」

賃貸と異なる点は、賃貸は借主からしか報酬は頂けませんが売買は
売主と買主からそれぞれ頂くことができます。
元付けと客付けを1社で行った場合は売主と買主両方からそれぞれ
報酬を頂くことになります。

賃貸の媒介報酬について2

不動産取引では元付けと客付け業者の2社がかかわることが多いと説明させて頂きましたが、
今回はそのメリットを説明させて頂きます。

もし大家さんから物件を預かった元付け業者が報酬をたくさんもらいたいため
物件のかかえこみ（自社で客付けできるまで物件を長期保有すること）をしてしまえば
早く貸して賃料収入を得たい大家さんに大きな損害を与えてしまいます。
そこで元付け業者は物件を預かったら、すぐに不動産業者間のネットワークへ登録する
義務が発生します。これによって他の不動産屋さん（客付け）にも広く情報を公開して
契約が早期に成立するよう努力しているのです。
これは宅建業法で定められており、業者間のネットワークに公開しないことは
違法行為とみなされます。（ただし専任媒介契約締結時のみです）

しかし今でも自社で元付けと客付けで大きな収入を得たいためにかかえこみをする
業者がいると聞きます。
このような業者は、自社の利益のみを考え、お客様目線で仕事をしていない業者という
ことになります。

賃貸の媒介報酬について1

賃貸や売買では媒介（仲介）業者が2社入るのが一般的です。
賃貸の場合、大家さんから物件を預かる業者（元付け）と
借主を見つける業者（客付け）が存在し、報酬額は借主から頂いた
家賃1ヶ月分の媒介報酬＋消費税を2社でわけることになります。

運が良ければ元付け業者が客付けまで行うこともあり、
その場合は1社で上記1ヶ月分の報酬を受け取ることになりますので
報酬は2社で行った場合の2倍です。
しかし貸主と借主が同じタイミングで同じ不動産屋さんに訪れることは
まれで通常は仲介業者が2社入ることが多いです。
これが売買となると土地や家を売りたい人と買いたい人が同じ業者を
たまたま訪れるというのはさらに低い確率となりますので2社での仲介が
一般的と言っても良いでしょう。