2017年11月26日

実質金利

不動産の買取は金額が大きいため
銀行からの融資が必要です。

金融機関から借入を行うときに、
融資を出す代わりに定期預金を
要求されることがあります。

例えば1000万円の融資を出す代わりに、
500万円分の定期預金を要求されたとします。

借入金1000万円で金利が3%として
通常は1年間の利息は30万円となります。

しかし実際に自由に使えるお金は
1000万円−500万円で500万円となります。

こうなると
500万円の借入に対して利息が30万円となり
金利は30万円/500万円=6%となります。
(定期はほとんど金利がつかないと想定)

手元の資金を担保に借入条件を提示された場合は、
気を付けなければなりません。

このような預金は両建預金と言われ、
過当な両建預金の受け入れは
正常な取引慣行に反する不適切な取引にあたると
されています。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:46| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月21日

新人さん必見!

不動産業界では、元付け業者さんから
販売をお願いされる事が良くあります。

*元付け業者さん
(売主さんから直接物件を預かった業者さん)
*客付け業者さん
(購入者さんを探してくれる業者さん)

不動産業界は、元付けが得意な業者さん、
客付けが得意な業者さんに大きくわかれるかと
思います。

お互いに協力しあって情報を開示しながら
不動産の取引を活性化しているのです。

元付け業者さんからの御依頼で
当社が広告やネット広告を入れる事がありますが
たまに業界に入ったばかりの新人さんから
広告等を見て、元付け業者さんと直接交渉したいので
元付け業者さんを教えて欲しいと聞かれる事があります。

悪気はないのでしょうが勉強不足です。

元付け業者と直接交渉するという事は
抜き行為します!と宣言しているようなものです。

*抜き行為とは、業界内で最も嫌がられる行為ですが
紹介してくれた間の業者を入れずに売主や元付け業者と
直接交渉をして取引をする事を言います。
抜き行為が明らかになった場合は、
当然ペナルティもあります。

この場合は、三社仲介でも良いか間に入った業者さんに
確認するのが本来の流れです。

当社のブログは、新しく不動産業を開業される方、
始めて不動産の売買をされる一般のお客様、
そして業界に新しく入られた新人さんにも
少しでも業界内のことを知って頂き、
役立てて頂ければ良いと思って書いていますので
参考にして頂ければと思います。







posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:49| 長崎 ☔| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月28日

一括査定サイトの成約率

色々な一括査定サイトを試して
成約率(媒介契約を頂いた割合)の
統計をとってみました。

まず査定を頂いた中から
お客様が物件を売却に出す確率は
10%程度だと思われます。

一括査定サイトですので
誰でも気楽に査定依頼ができるので
10件に1件程度しか実際には
売却されないようです。

一括で3、4社に査定を行い、
さらに媒介契約を頂けるのはその中の
1社とします。

確率的に言うと2.5%という計算になります。

つまり100件査定して、2.5件程度しか
媒介契約を頂けない事になります。

この中には売却がしずらい農地や
接道のない土地、
建物が古すぎて売却が困難な物件も含まれます。

金額にすると査定の反響が1件あたり約1万円
1件の媒介契約を獲得するには40万円もの
費用がかかることになります。

専任媒介で売却できたとしても
もとをとるのは厳しい結果となりました。

しかし、売却物件募集の折込広告を単独で出したとして
40万円で媒介契約が1件とれるかどうかを考えると
あまり大差はないのでしょうかね。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:51| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月05日

単独仲介と共同仲介

単独仲介
売主から預かった物件を公告などを用いて宣伝し、
自社で買主を見つけた場合は仲介手数料を売主と買主双方から頂くことができます。
これは仲介業者が1社なので単独仲介といいます。
業界用語では、売主と買主両方から報酬が頂けるため両手といいます。

共同媒介
売主から預かった物件をレインズなどに登録し、
他業者が買主を見つけてきた場合には、売主側の業者は売主から、
買主側の業者は買主からそれぞれ仲介料を頂きます。
単独仲介の場合の報酬額(両手)に対して報酬額が2社で折半となるため
共同仲介は片手といわれます。
この場合、売主側業者を元付け業者、買主側の業者を客付け業者といいます。

どちらの割合が多いかというと、元付け業者1社がお客さんを探すよりは、
多くの業者でお客さんを探す方が効率がいいことはいうまでもありません。

レインズは全国で4つのエリアにわかれていますが、
大村の物件を西日本すべての業者が見ることができますので威力は絶大です。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月04日

レインズは画期的2

レインズに掲載された物件は、基本的にはどの業者もお客様に紹介することは可能ですが
一部紹介させて頂けない業者様もいらっしゃいます。

宅建業法上は売主から預かった物件をレインズに登録して
広く営業活動を行うことを求められますが、他業者がお客様を見つけた場合には
仲介業者が受け取る報酬は売主から物件を預かった業者と
買主であるお客様を見つけた業者で折半することになります。
これは、仲介業者が何社入ってもお客様から頂く報酬額は変わりませんので
仲介業者の数で分けることになるためです。

当然売主から物件を預かり、自社でお客様まで見つければ報酬額を2倍頂けることになります。
2倍の報酬を得たいために他業者が買主を見つけても「現在商談中」などと
微妙な表現で他社に販売させないように引っ張ります。

これは明らかに売主に対する裏切り行為です。

なぜならばたいていの売主は早く物件を売りたいと思っておられるのが当然で、
預かった業者が自社の利益のために他社に物件を販売させないで抱え込むというのは
おかしいと思われるでしょう。

また、買主に対しても購入の機会を奪っていることになりますので、
このような行為を行うと一斉に悪い業者として周囲の業者に知れ渡ることになります。

物件の抱え込みをする業者の見分け方は、下記の本などを参考にされて下さい。
中にはレインズには登録するが、写真などを掲載しない業者もいます。
おそらくカメラをもっていないか(笑)、他業者へ紹介をしたくないのか
どちらかでしょうね。
IMG_2047.jpg
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月03日

民間の流通システム

次は民間の流通システムを紹介します。

大手ではアットホームやスーモなどが有名ですが、
こちらのサイトもレインズと一部連携しており、レインズに登録すれば
簡単に民間サイトにも掲載できるように工夫されています。

建築会社や管理会社が運営を行っている「D-room(ダイワ)」、
「いい部屋ネット」、「レオパレス21」、「MAST(積水)」、
「ホームメイト」なども有名ですが、こちらに紹介されている物件も
加盟をすれば一般の不動産屋さんも自由にお客様へご紹介することが可能です。

以上のように不動産屋さんも、お客様も、広く物件の情報を収集し、
気に入った物件を選ぶことができます。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋の仕入れ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする