2013年05月31日

プロパーローンとは?

自身の住居用の建物以外にアパート経営などをされる際に
利用されるプロパーローンというものがあります。

プロパーローンとは、既存の融資商品ではなく、
入手物件、金利や借入期間などを銀行と協議をしながら
定めるローンを言います。




posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 03:25| 長崎 | Comment(0) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月30日

ローン特約とは?

売買契約書に記載される通常の住宅ローン特約は、
住宅ローンが受けられない場合に購入者は一定の期限内に
売買契約を解除できるという内容が一般的です。

ローンを受けられない場合に買主は支払ができませんので
購入を解除できるという特約が売買契約に盛り込まれています。

しかしローンを受けられなかったからと言って必ずしもこの特約が
有効とは限りません。

買主が売買契約を手付放棄なしに解約をするため、意図的に銀行へ
申請書類を出さなかったなどの買主側の責めに帰すべき事由によるものは
特約による解除ができません。

最近では売買契約をする際に事前に仮審査を銀行へお願いしますので
よっぽどのことがない限り本審査に通らないことはないのですが
売買契約を結ばれる際は必ずこの特約があることをご確認下さい。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:19| 長崎 | Comment(0) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月28日

変動金利のお話

変動金利についてわかりやすく解説してある本を紹介します。

固定金利であれ、変動金利であれ金融機関の側は同じ期間の融資をしたら
同じ金額の利息を稼げるよう考えるようです。

簡単に説明すると変動金利は初めは金利が低く有利ですが、
30年固定の金利が3%だとすると、変動金利の水準も
30年で平均すると3%ぐらいになるという銀行の予測のもとに
設定されるとのことです。

固定金利で貸しても変動金利で融資しても最終的な帳尻が
合うようにシュミレーションされているのです。

しかしながら超低金利時代が長期間続いていることも確かなので
金利上昇のリスクを避けれる方は変動金利を選ぶのも
手だと思われます。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月26日

金利は何で決まるか

金利は、物価と同じで借りたい人(需要)が増えれば上がります。
逆に貸したい人(供給)が増えれば下がります。

では、この需要と供給は左右するのは何かというと
景気が関係しています。

景気が良くなると物が売れるようになり企業は生産を増やすため
設備投資を行います。
設備投資の際に資金調達が必要になり、需要が増えますので
金利が上がります。

景気が悪くなると物は売れなくなり、企業は生産を控えますので
設備投資のための資金調達需要が低くなり、金利も下がります。
簡単に言うと上記のような説明になります。

もう少しつっこんで説明すると
例えばフラット35の金利は、以下の3つで構成されます。
フラット35(買取型)住宅ローン債権を投資家へ売却することで
資金調達しており、
@この証券を購入した投資家に支払う利息、
A住宅金融支援機構の事業運営費、
B民間金融機関の取り扱い手数料(サービシングフィー)で
金利が構成されています。

もっと詳しく知りたい方はこちらの資料をどうぞ







posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 18:30| 長崎 | Comment(0) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月25日

変動金利型住宅ローンの特徴

変動金利型の特徴は金利年2回見直し、返済額5年間一定が
一般的です。

返済額が金利の変動によらず5年間一定という仕組みは
返済額の急激な変動を抑える一方で金利上昇局面で
未払い利息の発生があります。

未払い利息とは、毎回支払うべき利息が金利上昇時に
毎回の返済額を超過して支払えなくなった未払い利息分の利息を
言います。

金利が上がって利息が増えても返済額が一定ということは、
毎月の支払分で元金分の支払が少なくなることを意味しますので
毎月支払っているのに一向に元金が減らないということにも
なりかねません。

未払い利息分の支払は、6年目の返済額見直し後に始まりますが
新返済額は既存の返済額の1.25倍を上限とするという返済額の
急増防止ルールもあります。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 17:26| 長崎 | Comment(0) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月22日

固定金利か変動金利か?

住宅ローンアドバイザーは、少しでもリスクのあるローンは
お勧めできませんので安全な固定金利のローンの中からいくつかを
紹介することが多いです。

それでも変動金利を選ばれる方もいらっしゃいますが、
そのような場合は変動金利のリスクを十分ご説明し、
ご理解頂いた上で紹介をさせて頂いています。

金利リスクを取れる方、いわゆる資金的に余裕のある方で
大幅な金利上昇局面ではリスクを減らすため積極的な
繰り越し返済が可能な方や数年後に子供が成人したり、
車などのローンを完済し、余裕資金のできる予定のある方に
とっては変動金利は効果的な返済方法と思われます。

最初は変動金利でローンを組み、金利が上がってきたら固定に
切り替えれば良いという意見もありますが、固定金利は変動金利よりも
世の中の動きに連動し先に上昇してしまいます。

ですので金利が上がってから固定金利に変えるとなると
すでに固定金利が大幅に上がってしまった後になる可能性があります。

固定金利は世の中の動きによって変わるため、各銀行横並びで変化していくのに
対して、変動金利は銀行独自で金利を設定するため銀行の利益などによっても
少し動きが異なることがあるようです。

今まさに世の中は金利上昇ムードになっていますが、10年ものの固定金利が
各銀行0.05%程度上昇してきました。(すいません訂正しました)
今後変動金利の方も動きを見せる可能性が高いです。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 23:20| 長崎 ☁| Comment(0) | 住宅ローンについて | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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