2018年06月28日

来年分の仕入れ

来年分の土地を2件買取させて頂く予定です。

土地の場合は農転やその他の申請、
造成工事など仕入れから販売まで半年ぐらいかかることも
あります。

ですので半年前には仕入れの準備をしないと間に合いません。

どちらも建売を計画しようかと思っています。

建売となると完成までさらに最低3ヶ月は
かかります。

そこから売却で半年から1年ほど
買取再販は非常に回転が悪いです。

借入額もおおきくなり、
小さな不動産屋が参入しずらい分野でも
あります。

ちなみに土地の分譲は最後の一宅地が利益と言われています。

最後の一宅地が売れ残ると何年も利益が確定できません。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 12:47| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月25日

おとり広告を考える

おとり広告とはすでに成約している物件や
お客様へご紹介できない物件を広告掲載し
お客様からのお問合せを獲得する方法です。

この場合、単純に広告の消し忘れ、商談中の場合もあり
本当の意図したおとり広告なのか、
ただ古い情報を削除しわすれているのか見極めが難しいところです。

不動産の場合、契約前に住宅ローンの審査や住宅診断など
されることが多くなっており、
審査や診断の結果など契約に至る前に不確定要素が
たくさんあります。

そのため商談中という言葉を使い
仮申し込みが入っていますがまだ確定していないので
2番手、3番手のお申込みを頂ける状態にしておくことが
一般的でした。

その方が売主様としても1番手の方がキャンセルになった場合も
スムーズに次の方とのお取引ができます。

仮申し込み(買付)が入った段階で広告や宣伝を完全にストップしてしまうと
キャンセルが出てから、再度広告や宣伝を開始するとなると
時間もかかりますし、不動産会社としてもコストがかかります。

しかし、最近の流れとしては買付が入り商談中の段階でも
広告を出すとおとり広告とみなされ規制が入ってきているそうです。
(某ポータルサイトの担当者情報です)

そうなってきますと今度はローンの審査や住宅診断の結果が出て
契約が完全になった状態でしか
物件を押さえることができなくなってしまいます。

ローンの仮審査が通ったけど欲しい物件が買えなかった、
費用を出して住宅診断をしたけど先客がいて買えなかったという
ケースも増えてくるかと思います。

個人的な考えですが、おとり広告とはおとり物件に問い合わせを行った
お客様へ他にも良い物件がありますと他の物件に誘導したり、
個人情報を聞き出したり、来店を促したりするから
大きな問題になるのだと思います。

それと未公開物件サイトと宣伝しながら
会員登録をしてみると全部レインズやポータルサイトなどで
公開されている物件情報ばかりだったという
ケースが結構あります。

これはおとり広告にならないのでしょうか?
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 12:11| 長崎 | Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月08日

日本初 運賃無料タクシー運行へ

日本で初めて無料の配車、運行サービスを
始めるそうです。

利用者はアプリから配車を受け
乗車代無料でタクシーの利用ができるそうです。

社内に設置されたディスプレイ広告などから
収入を得ることで乗車が無料になるそうです。

お客様からは費用をとらず、無料で乗車させるため
タクシー業ではなく広告業となります。
無料なのでタクシー業の免許がいらないのだとか??

先日のジョブセンスにしかり、
価格.comにしかりですが
広告収入でマネタイズという
ビジネスモデルが多くなっています。

宅地建物取引業(宅建業)の免許を持たない個人や法人が、
不動産会社に顧客を紹介した時に手数料を受け取る行為に対して、
経済産業省が合法と認める発表を行ったことも驚きですが
組織的に利益目的のもと反復継続して紹介を行った場合にも、
宅建業法には抵触しないそうです??

ではなぜタクシー業や宅建業などわざわざ免許の取得が必要なのでしょうか。
不動産業者は免許の取得や、協会に加盟しますので
かなり厳しい指導を受けています。
そのおかげで不動産の取引が安全に行われる訳です。

一方で免許をもたないブローカーさんは不動産業者の物件を抜いたり
取引を妨害しても何の規制もありません。

きちんと免許を取得している
宅建業者より自由度が高くなるっておかしいですね。



posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:23| 長崎 ☔| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月12日

不動産テック

不動産業界は長らく古い業界の代名詞でしたが
ITを駆使したビジネスやサービスが次々と
出てきています。

この不動産テックで期待されるのが
客観的に不動産価格を評価し、
価格を透明化する技術です。

*不動産テック(リーテックとも呼ばれています)
リアルエステート テクノロジーの略です。

不動産は一物四価といわれ、物件の価格が
人や業者によって異なります。

このため不動産を売却しようと思っても
いつ、いくらで売却できるか実際に購入者が
現れるまではわからない事が多くあります。

売却する方は価格交渉や宣伝広告の反響などで
価格を下げたり、
交渉に時間がかかったりして価格が決まらず
なかなか売却や住み替えなどの準備ができないことが
多いです。

購入する側も相場よりも高く購入したくないなどの
心理が働き、双方の理由から、中古物件などの不動産が
流通しにくく新築住宅が好まれる傾向にあります。

最近ではマンションなどを自分で査定して
売却だけを依頼するサービスなども出てきていますが
マンションの場合は同じマンションの内で取引事例が
あることが多く、建物の間取りなどもそれほど大差が
ないためいち早くこのサービスが利用されています。

戸建の住宅の場合は、相場はあってないようなもので
一人でも購入者が見つかれば、それが相場と言われるほど
査定が非常に難しくなります。

当社の自動査定もあくまでも近隣の取引事例や
土地の評価額から査定を行っていますので
あくまでも査定は予測売却価格となり
課題が残っています。

もうしばらくすれば当社でも不動産の本当の価値がわかる
新サービスの提供も可能となりますので
ぜひご期待をして頂ければと思います。

不動産の取引の仕組みがまるっと変わる可能性が
ありますので、市場調査や仕組み作りの検討に
少し時間がかかっています。

当面は自動査定をご利用頂ければと思います。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:27| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月21日

大手さん。

限定記事です。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:05| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月24日

5週連続オープンハウス

5週連続オープンハウスの
3回目が終わりました。

雨の影響もあってか、
ご来場も少なめでした。

このオープンハウスですが
毎回オープンハウス前には新聞折込や
ポスティング、ネット広告、会場設営費用、
現場待機のため人件費なども含めると結構な費用がかかります。

ですので不動産会社では
やらないケースが多いか、
売り出し時の一回だけ開催という会社も多いです。

新築物件ですと1年近く売却できない事もありますし、
相当なコストがかかります。

ご来場される方も土日開催で1〜2組、
オープンハウス2回目、3回目となると
土日でご来場者0組となることもあります。

なんせ効率が悪いのです。

それでも積極的にオープンハウスを行い、
少しでも早期売却できるよう頑張ります。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:21| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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