2015年11月02日

ローコスト住宅の販売方法

建築業界もコスト競争が激しくなっていますが
ローコスト住宅の販売方法について
記載させて頂きます。

私はこの業界に入る前にいわゆるローコストメーカーで
新築を建てました。

私の最初の注文は、建設中に周囲にローコストメーカーで
家を建てているとわからないようにして欲しい。

そして建てた後もどこのメーカーが建てたかわからにような
外観にして欲しいという要望でした。

今考えるとメーカーさんにはかなり失礼な事を
言ってしまったと反省しています。

ただマイホームを建てるというのは、
お客様にとっては長年の夢であり、
中には高級車を持つようにマイホームを持つ事に
ステータスを感じる方もいらっしゃるかと思います。

ですので建設中の懸垂幕やPR用のシートを
自社の宣伝のためだけではなく、
お客様のお気持ちも考慮されたデザインにして頂けると
ローコスト住宅ももう少し普及させる事ができるのでは
ないかと思います。

ローコストと言ってもどんどん品質も向上していますし、
中古か新築のローコストか選択肢が広がることは
お客様にとっても良い事です。




posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:05| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月25日

それでも私はオープンハウス派

近頃では売家を預かってもオープンハウスや
折り込み広告などせずにネット掲載して
販売活動終了。

あとは反響を待つ、省エネで販売する業者が
増えてきました。

一つの理由としては、
従来のように折り込みチラシを入れて
オープンハウスを行っても来場者がゼロというのは
ざらな話で、費用や労力の無駄という考えだと思います。

もう一つは、物件情報の囲い込みが業法上できませんので
先に他社に成約されてしまうリスクが高く、
費用をかけて広告やオープンハウスを開催できないという
仕方のない事情もあるかと思います。

特にフランチャイズの業者になると他社物件だろうと
公開された翌日には情報を収集し、売主側業者より先に
チラシを配ったりするようです。

(あるセミナーで聞いた話です。
あくまで営業努力ですので否定はしておりません)

そういった意味では売主様から直接預かった業者に
ある一定の期間アドバンテージを与えた方が販売活動が
しやすくなり、不動産の流通も活発化するのかもしれません。

で、本題なのですが
当社がオープンハウスにこだわる理由としては
終日その物件で待機するわけですから
物件のことはもちろん、周辺の環境、住みやすさ
朝、昼、夕方の環境の変化、近隣の住民の方などの
情報を収集し、正確に購入希望者様へお伝えできるからです。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 14:06| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月12日

一般媒介は業者泣かせ

不動産を売却するされる際に
不動産業者と媒介契約を締結しなければ
なりませんが、専任媒介と一般媒介の違いは
ご存じでしょうか。

専任媒介の場合は、1社だけに売却を任せる事になりますが
一般媒介の方は他の業者にも重ねて依頼をすることが
可能です。

1社だけに任せるよりも複数の業者に任せた方が
ネットや広告などで露出が増えて早期に売却がしやすくなると
思われがちですが、全く逆です。

一般媒介の場合は、複数の業者が動きますが
売却が決まり手数料を受け取れるのはその中の1社だけです。

つまり広告を出したり経費をかけても損する確率が高いという事です。

ですのでお預かりした場合は、自社サイトやポータルサイトに掲載のみで
広告はなし、オープンハウスすらしてもらえないケースが多いです。

専任の場合は、売却ができれば必ず手数料を頂けますので
積極的に販売活動を行うことができ、早期売却につながります。

当社がお預かりした戸建て物件だけのケースで言うと
特段の事情がない限り(お引渡しまでの期間が極端に長いなど)
専任での3ヶ月以内の売却成功率は100%
一般では10〜20%ぐらいになります。
(80〜90%は他社で決まるか売れ残るかです。)

ただし当社の場合は、一般媒介でも
広告やオープンハウスを実施して積極的に販売を
行っているにもかかわらずこの確率なのです。

売却の依頼をされる際には
複数業者に査定を依頼して、
一番積極的に販売活動を行ってくれる
業者を見つけるのも有効な手段だと思います。

不動産価格はもちろん相場もありますが、
販売方法によっても売却価格に
数百万円の違いが出る事が良くあります。








posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月03日

免許番号

良い不動産屋か悪い不動産屋か見分ける方法として
免許番号から見分ける方法が紹介されることが
あります。

例えば
長崎県知事(更新番号)第○○○○号などと免許証に
記載されているのですが
免許証は5年毎の更新となりますので
この(更新番号)のところの数字が大きい方が
一般的には長く宅建業を営んでいるということになります。

ただし、個人事業から法人に移行する際には
更新番号が新しくなります。

また、他人に会社を引き継いでもらう場合でも
その番号を引き継いでいるケースもあります。

ですのでこの判断基準が正しいかと言われると
微妙な感じがします。

宅建業に限らず、会社のコンプライアンスは
年々厳しくなってますし、
(開業の際にしっかりと協会からご指導を頂きます)

宅地建物取引士の免許の取得も昔と比べて
格段に難しくなっていると聞きます。

法改正も頻繁にあります。

ですので逆に新しい会社の方が
安心して取引ができるとおっしゃられる
お客様もおられるのも事実です。

私の実感としても昔の業者さんの中には
今でも古い書式の契約書を使用されている
ケースもありますし、売主様の告知書等の添付もない
契約書をみかけます。

たまに見かけるブローカーさんみたいな方も
業界から追放の動きになってますし、
業界全体も変わってきています。

免許番号が新しい、古いはあまり関係なく
なっているのではないでしょうか。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 15:10| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月08日

集客方法について2

不動産業の集客方法について説明させて頂きましたが、
その他の集客方法について説明します。

一人不動産屋であれば前回ご紹介した集客方法で
ある程度はやっていけるかと思います。

その他の集客方法については、
ポスティング
SEO対策
飛び込み営業
セミナー開催
FC加盟
などがあげられます。

これらの方法はかなりのコストと人件費が
かかりますので個人の不動産屋ではとてもできません。

逆にいうとここにコストをかけずやっている
個人の不動産屋はサービスで勝負ができます。

当社の場合は、地盤調査費用、住宅診断を
無料でお付けしたり、リフォームや外構工事、
白蟻防除などの業者紹介手数料を無料で行っています。

通常は業者紹介だけでも5〜10%程度の紹介料を
業者側から頂くことが多いですが、
その分をお客様に還元することもできます。

そしてサービスで勝負できる会社は
口コミで集客ができます。

私としては、やっぱり口コミでの御来店が
一番うれしいです。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:05| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月07日

集客方法について

当店の集客方法についてですが、
マル秘で大公開させて頂きます(笑)

1、広告チラシ
2、自社HP
3、アットホーム
4、ネット長崎
5、yahoo広告
6、ブログ
7、御来店
8、ご紹介
9、竹松駅前看板
10、facebook
11、twitter
12、google+
(順番は適当です)

どれが特別集客できる訳でもなく、
どれが特別悪い訳でもありません。
どれもいまいちです。

強いて言えば、飛び込みでの御来店のお客様率は
今のところ一番悪いです。

インターネットはアマゾンと不動産業によって
発展したと言われるだけにネットは欠かせませんし、
ネットをご使用されない方もまだまだおられますので
折り込み広告は避けて通れません。

要するに万遍なくやることが大事です。

不動産仲介業は仕入れがないだけに
リスクが少ない業種と言われますが、
広告費という相当な先行投資が必要です。

7万部広告を出して、お問合せ1件もなしの
ときのあります。

雨や運動会などのイベントが重なったときは
最悪です。


当店の場合、前面の道路が開通して
飛び込みのお客様に来ていただければ
まだまだ改善の余地があります。

予定では、あと10ヶ月先です。
それまではとにかく機動力が勝負です。

川棚、波佐見、諫早方面まで出張します!!

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 15:51| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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