2013年12月22日

土地探し

ある売れっ子住宅営業マンのブログに
こんな事が書いてありました。

住宅営業マンは土地なし客を相手にしてはいけない
のだそうです。

土地なし客とは、土地をまだ入手、または見つけていない
状態で住宅を建てようと検討されているお客様のことを言います。

理由としては、

1、住宅を販売するために土地探しからスタートだと
  相当な時間がかかり売上を伸ばせない。

2、良い土地を見つけても家を建ててもらえる保証はない。
  他の住宅メーカーで建てても良い訳ですから。

では、なぜお客様は住宅を販売しているメーカーに土地探しも
依頼するのかというと理由は、

1、不動産屋に行きずらい

2、土地だけ売ってあとは知らん顔されてしまいそう。

同感です!私が不動産屋を始める前に不動産屋さんに持っていた
イメージそのままです。

そんなときは、当社の出張サービスがオススメです。

現地待ち合わせで実際に物件を目の前にしてお話しができますので
とても話やすいと思います。

それと当社では来年からセーフティ仲介を始める予定です。

個人間売買のリスクを最小限に抑えられる仲介システムを
考えています。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 22:33| 長崎 ☀| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月13日

新築物件の価値は買った瞬間に下がる?

新築物件の価値は買った瞬間に約20%下がると良く言われます。

新築物件の場合は業者の利益相当分、広告宣伝費、
マンションであればモデルハウス設置費用など
たくさんの経費が含まれます。

これが20%から25%ぐらい価格に含まれており、
買った瞬間に値段が下がると言われる理由です。

日本では特に新しいものに対する価値認識が異様に高いため
多くの利益をのせることが可能です。
これを新築プレミアムなどと言います。

では、中古物件の場合はどうでしょうか?

中古物件は基本的は個人対個人の取引が多く
(不動産屋は仲介はしますが売主ではない)
個人間の売買ではあまり利益をのせるという感覚がありません。

不動産屋が適正な価格を査定し価格付けを行いますので
利益は含まれないことが多いです。

良心的な仲介業者であれば、売主にも買主にも損も得もさせない
公正な取引が行えるよう努めるのです。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月18日

いい物件、ありません。

売買は飛び込みでいらっしゃるお客様は
ほとんどいませんが、まれに来店され
いい物件はありませんか?と聞かれるお客様が
いらっしゃいます。

そんなときは業者間のネットワークを使い市場に
出ている物件の中から一応は紹介します。
でも公開されている物件は長期間売れ残っている
のが大半でいい物件はありません。

いい物件はなかなか市場に出回りません。
なぜならばいい物件はまず不動産業者が買います。
その次に不動産業者のお得意様へ紹介します。
それでも売却できない場合は、別の業者などへ紹介します。
そして別の業者が自分のところの得意様へ紹介します。
その流れで売却できない場合にHPなどへ公開し市場へ出します。
ですので基本的に不動産屋さんに飛び込みで行かれても
いい物件はありません。

ではいい物件の情報はどのように入手するのでしょうか?
まずは不動産屋さんに行って、希望物件、購入時期などを
登録して下さい。
そうすれば新しい物件が出てきたら市場に広く出る前に紹介して
もらえると思います。
しかし、当然ながら不動産屋もお客様の優先順位を考えます。
長期間探されているお客様に優先的に紹介します。
おそらく3ヶ月〜半年ぐらい経てば序々に顧客リストの
上位に記載され、いい物件の情報を比較的早く入手することが
可能となります。
その間に色々な物件をとりあえず見ておくことも重要です。
いかに本気で物件を購入する意思があるか、不動産屋に
理解させておくことも必要です。
購入の確度が高いお客様も物件を紹介する際に優先されてしまいます。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月17日

こんなお客様は…

お客様は神様です。
どんなお客様でも一生懸命対応させて頂きます。
でも風水に凝られているお客様だけは
不動産屋はどうしようもありません。

物件というのは、大きな道に面しており様々な方角で
道路に接面しているほど物件価値が高くなります。
それは道路幅によってその土地に建てられる建物の
大きさや高さが変わってくるからです。
さらに角地であればもっと建物が建てやすくなり
価値が上がります。
一戸建てしか立てられない土地より、
高層ビルを建てられる土地の方が価値が高くなるのは当然です。

普通に見れば大きな道路に四方囲まれている物件は
最高ランクの物件ですが風水上問題があれば
その物件は何の価値もないことになるのです。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:24| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月13日

不動産屋はお客さんを選べる?

不動産屋はお客さんを選びます!
いや選ばなければいけない職業です。

みなさんもご存知の通り、賃貸や売買をされるお客様は
大家さんの入居審査、保証会社の審査、ローン申請の審査などを受けます。
その際に不動産屋は職業や年収などを事前にチェックし審査を
通過するか事前確認をします。
明らかに審査に通過しそうにないようなお客様を
大家さんや銀行に紹介すると信頼をなくしてしまうことになります。

職業や年収以外の基準としては、賃料や仲介料の値引きを
執拗にされる方は要注意です。
上記のようなお客様は入居後に近隣の方とトラブルを起こされたり、
賃料の値下げ、敷金の返還などで後々もめることが多いのです。
最終的には大家さんをはじめ近隣の方にまでご迷惑を
お掛けすることになりますので不動産屋はお客様を選ぶ責任があります。

ちなみに賃貸では不動産屋が審査しても、最終的に決定するのは大家さんです。
不動産屋がダメだと思っても、大家さんがOKすればOKです。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:55| 長崎 ☁| Comment(0) | 不動産屋のホンネ。 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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