2015年11月04日

賃貸契約が終わりました。

久しぶりに知り合いの大家さんの
ご紹介で賃貸契約をさせて頂きました。

御契約頂いたお客様、
有難うございました。

手が足りない関係で賃貸の方は
ご紹介頂いたお客様のみのご対応とさせて
頂いております。

ご迷惑をお掛けしないようにご紹介制に
させて頂いておりますのでご了承頂ければと思います。

本業の売買の方は飛び込みでも何でも
ご対応させて頂いております。

本日も飛び込みでの査定のご依頼を頂きました。

売却案件ではなく、相続がらみの案件でした。
明日までに査定をさせて頂きます。

また、ご紹介の案件ですが原口町平屋(借家)
荷物の片づけとハウスクリーニングが終わりましたので
いつでもご入居可能となります。

敷地133坪、畑と耕運機付きの平屋です。

ぜひ宜しくお願い致します。

CIMG1521.JPG

CIMG1519.JPG

原口町.png
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 19:08| 長崎 ☀| Comment(0) | 賃貸契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月24日

賃貸物件の広告料はにんじん

先日、 賃貸物件の広告料について説明させて頂きましたが、
その後他の方が書かれたブログや同業者の方からのご意見を
参考にまとめてみました。

まず広告費とは、新聞広告だけでなくネット掲載や
来客したお客様へ優先して御案内することによって
早期に入居を頂くための販売促進費用としての扱いであり、
正確に費用を計算して貸主様へ請求することが難しいというのが
不動産屋の言い分です。

そのため賃料の1ヶ月分としているケースがほとんどです。

しかし広告料とは大家さんからの依頼によって行う広告(販売促進)に関して
頂くことができるもので、不動産業者から大家さんへ要求した場合は
違法とみなされるものと考えられます。

実際に専門家の方もそのような行為は
脱法行為(広告料問題)
にみなされる可能性が高いと解説されています。

ここからは完全に大家さん目線でコメントさせて頂きますが、
人参をぶらさげなければ走ってくれない営業マンに大切な物件を任せるよりは、
広告料分を入居者の方に回してあげて初期費用を抑えてあげた方が
入居率は高まると思うのですが…

不動産屋の営業マンは、ほとんどが成功報酬のため広告料を
出せば出すほど入居率は高まる仕組みになります。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:04| 長崎 ☁| Comment(0) | 賃貸契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月21日

都市計画道路建設に伴う賃貸の立ち退き料

近年、大村市では新幹線建設や都市計画道路の建設のため
用地買収が進んでいます。

用地買収には立ち退き料がつきものですが、
賃貸契約時の入居者に対する立ち退き料の相場を
ざっくり説明します。

2〜3LDKのアパート 家賃3.5万円に一人で入居していると仮定します。
その際の立ち退き料の内訳は以下の3点です。

1、動産移転料…引っ越し費用(家族数や部屋の広さ、家具の量で異なる)
2、移転雑費…新しい家に入居するために必要な経費
       仲介料、礼金、引っ越しのための休業補償など
       (通常返還される敷金は含まれません。)
3、借家人補償…現在の家賃が周りの標準的な家賃より安ければ、
        その差額が24ヶ月分補償されます。

具体的には動産移転 17万円、移転雑費32.2万円、
借家人補償1万円×24ヶ月分の合計73.2万円という感じです。
周りの家賃の相場は4.5万円とします。

立ち退き料は一時所得扱いですので、50万円を超えると税金がかかります。

それと大家さんに預けていた敷金は、建物が取り壊される訳ですから
現状回復義務はなくなり全額返金されます。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:43| 長崎 ☀| Comment(0) | 賃貸契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月19日

敷金の使い道

賃貸契約時の初期費用について
いくつか計算例を紹介させて頂きました。

お気づきかと思いますが、個人の大家さんの物件の初期費用が
3ヶ月分と割高になります。

そもそも敷金とは賃貸物件を借りる場合に家主に対して
担保的に支払っておく金銭の意味合いが強いものでした。

ここで言う場合の『担保』とは家賃の滞納や賃貸物件を
入居者の過失によって損傷した場合の修繕費などのことを指しています。

しかし最近では、家賃には保証会社の保証を付けますし、
自然消耗による修繕(畳替えや壁紙の交換など)は家主負担のため
敷金のほとんどは借主に返金しなければいけません。

敷金の必要性に疑問を持たれる方もいらっしゃると思いますが、
敷金の使い道は他にもあるのです。

敷金の流れ
現入居者が退去 → 新しい入居者との契約 → 敷金入金 → 敷金で畳、壁紙など交換
→ 入居 → 毎月の家賃収入の中から敷金を捻出 → 退去 → 敷金の返金

簡単に説明すると新しく入居される方から預かる敷金で畳や壁紙を交換し、
毎月の家賃を積み立てて退去時に敷金として返金ということです。

実は預けた敷金はただ眠っているだけではなく、運用されているのです。
(契約上、利息はつきません)

個人の大家さんは毎月頂く家賃で生計をたてておられる方も多く、
敷金という制度がなくなってしまうと多額の費用がかかる畳替えや
壁紙交換ができなくなることも考えられます。

初期費用を下げる裏ワザとしては、
現状有姿(畳、壁紙交換なし)を条件に
敷金の減額を交渉してはいかがでしょうか?

個人の大家さんなら費用をかけずに次の入居者が
入居して頂ければ大変助かります。

でも実際は不動産屋に強くリフォームを要求される場合があります。
不動産屋は手数料ビジネスですから、リフォーム業者に仕事を紹介すること
紹介料を頂けるからです。
賃料保証、火災保険の斡旋も事務手数料が不動産屋にバックされます。


ちなみに韓国には変わった賃貸契約があります。
契約時に数100万円の保証金を預けると退去まで家賃がいらない契約です。
家主は保証金を運用することで毎月の家賃代わりとして、
退去時には保証金が全額借主に戻ってきます。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 11:39| 長崎 ☁| Comment(0) | 賃貸契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月17日

個人の大家さんの物件の初期費用

必要な費用(計算例)
1、敷金 3ヶ月が多い
2、礼金(通常は不要)
3、前家賃(月の途中から入居ならその月の日割りと翌月分)
4、駐車料
5、仲介料+消費税5%(家賃1ヶ月分+駐車場1ヶ月)
6、火災保険 1.5〜2万円(物件により異なる)
7、清掃代、鍵交換代 敷金から50000円程度差し引く
8、賃料保証 家賃+駐車代 1ヶ月分の40〜80%
   *連帯保証人をつける場合は不要

9、町会費(個人負担)

*契約更新時事務手数料2年間5000〜20000円程度


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 20:39| 長崎 ☀| Comment(0) | 賃貸契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

積和不動産(MAST)の初期費用

必要な費用(計算例)
1、敷金 なしが多い
2、礼金 約1ヶ月(不要な物件あり)
3、前家賃(月の途中から入居ならその月の日割りと翌月分)
4、共益費
5、駐車料
6、仲介料+消費税5%(家賃1ヶ月分+駐車場1ヶ月)
7、火災保険 1.5〜2万円(物件により異なる)
8、らくらくパートナー事務手数料(賃貸保証料)2.1万円
  *毎月家賃の1%負担
9、清掃代、鍵交換代 5万〜6万円

10、町会費(個人負担)

*契約更新時事務手数料2年間31500円
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 20:36| 長崎 ☀| Comment(0) | 賃貸契約について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする