2014年10月05日

都市計画道路沿いの土地の査定

都市計画道路沿いの土地の査定についてですが、
大きな道路が完成すれば土地の値段が上がる事が
予測されます。

しかし、道路完成前の売買になると
工事期間中の乗り入れの問題、騒音、砂埃、
接道させるための追加工事など減価になる要素が
多いです。

身を持って体験しましたが、
店舗であれば工事期間中にお客様の出入りは
ほとんど見込めません。

すぐに工事が始まったとしても
1〜2年は工事車両や重機の音に悩まされます。

道路が完成しなければ建築基準法の道路の
認定もなく、家が建てられないケースも出てきます。


特に過酷なのは土地を転圧する機械です。

近隣の建物がかなり揺れます。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 13:35| 長崎 ☁| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月17日

道路買収で残った残地について

都市計画道路建設のためには、土地の買収が必要となります。

では、土地を買収して残った土地はどうなるのでしょうか。

形状的には、圧倒的に三角地や台形地が残る確率が高く
その中でも三角地が60〜90坪ぐらいの範囲内で残っている
ケースをみかけます。

三角地で90坪あれば家も建てられますし、駐車場もとれますので
価格次第で売却するのは比較的容易かと思いますが、
三角地でそれ以下の坪数ですと家も建ちませんし使い道がかなり限定されます。

この場合、収用価格に残地に関して生ずる損失の補償額というものが
考慮されることがあります。

農地の場合でも、水利が不良となってしまい従前の利用目的を供することが
著しく困難と認められる場合も補償の対象となることもあります。

ここからは営業になりますが、当社でも三角地の売却をいくつか依頼されております。

形状的な問題もあり通常の相場よりも3〜4割引きで購入することができます。
詳細はこちらから。

家はもちろん、駐車場も作れますし、都市計画道路に面しているため
事業用としても良いかと思います。

ちなみに私の事務所も都市計画道路買収によって残った残地に格安で
建設しております。

計画道路沿いのため今後の集客も見込めますので、ぜひご検討下さい。


posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 14:27| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月01日

土地の価格の決め方(私道を含む土地)

私道とは私人が設置し管理する道路を言います。

私道は所有権が私人に属するものと賃借権、地役権に基づき
私道を利用している場合があります。

その場合は宅地の分譲業者等が私道部分を所有しているケースが多く、
将来にわたって私道として使用できるかの調査が必要です。

減価率は、私道の単独使用、特定された宅地の使用者のみ使用、
一般の通行も可能の順に原価率が大きくなります。

土地の価格の決め方は今回で終了です。

誰でもわかるやさしい価格査定やっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 18:34| 長崎 ☁| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月31日

土地の価格の決め方(私法上の制約)

私法上の制約とは、当事者間の契約によって
不動産の利用を制限または制約することを言います。

例えば地役権や区分地上権などが設定され、
自由に不動産を利用できない場合は価格に大きな影響を与えます。

地役権とは、通行権、引水などのために他人の土地を利用する権利のことです。

地役権の種類としては、通行地役権、用水地役権、送電線の架設を目的とする
地役権、眺望・日照権などあります。

地役権の存続期間が長いほど不動産の利用が制限されるため
減価率が大きくなります。

区分地上権は地下鉄、トンネル、送電線、下水溝等の工作物を所有するために
地下または空間の部分に設定された地上権を言います。

例えば高圧架空電線路により建築の規制を受ける際には
その部分の割合によって減価率を考慮します。

次回はいよいよ土地の価格の決め方の最終回です。
私道を含む土地について解説します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☁| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月30日

土地の価格の決め方(公法上の規制)

都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域との区分
(いわゆる線引き)を定めることができます。

それ以外の都市計画区域は非線引き区域といわれますが、
大村市では市街化調整区域とか、市街化区域という区別はなく
非線引き区域に該当します。

諫早市は、昭和46年に市街化区域、市街化調整区域にわける
いわゆる線引きをしています。

市街化区域は、既に市街地を形成している区域
およびおおむね10年以内に優先的、かつ計画的に市街化を図るべき区域であり
住宅建設許可が容易におりるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑制すべき
区域とされていますので、なかなか住宅の建設許可がおりません。

最近諫早市でも 市街化調整区域で住宅が建てれるよう規制緩和
しているようですが、基本的には市街化調整区域の土地は市街化区域の土地より
制限がありますので減価率が大きくなります。

近年大村市の人口が増加し、諫早市の人口が減少している要因として
大村市への人口流入が言われていますが、この規制が原因だとも言われています。

しかし、諫早市の線引きをなくしてしまうと市街化区域の土地の下落が進み、
調整区域の土地の値段が上昇する、と懸念されているため線引きをなくすという
方向も難しいようです。

また、都市計画区域では市街化区域と非線引き区域に用途地域を定めることができます。

家や土地の売買では、必ずと言っていいほど住居地域や商業地域などと
用途地域名が記載されています。

用途地域ごとに建蔽率や容積率、使用用途などが定められていますので
該当物件がどの用途地域に属するかは重要なファクターとなります。

次回は私法上の制約がある土地の価格について説明します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月28日

土地の価格の決め方(埋設物のある土地)

埋設物がある場合は、適切な撤去費及び造成までの期間を
考慮することで減価率を求めます。

該当地が埋蔵文化財包蔵地(遺跡)にあたる可能性が高い場合は
試掘調査を行わなければ売買ができない決まりがあります

試掘調査により遺跡が発見されると、その取扱いに関わる協議や
事前の発掘調査等に相当の時間が必要となります。

当然に発掘調査終了までは土地の工事はストップしてしまい、
その期間の金利負担や税金負担が発生します。

最近では、 地中に廃棄物や昔の建物のコンクリートが埋まっていたりと
問題となるケースがありますので、過去の利用状況を調査する
ことが必要です。

最近大村地区でも都市計画道路や新幹線開通のための用地買収が進んでおり、
いたるところで写真のような看板を見つけます。

買収の場合は、遺跡調査費用の負担は売主に求められませんが、
個人で売買される場合は売主側が調査費用を負担するのが一般的です。

売買する土地が遺跡調査が必要かどうかは市の教育委員会に確認します。

次回は公法上の規制について説明します。

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posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☀| Comment(0) | 土地の査定について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする