2015年03月08日

瑕疵担保免責

瑕疵担保とは不動産の売買の際、
不動産に欠陥があった場合、
売主が負う賠償責任や、契約解除を含む契約と
されています。

築年数がかなり経過した中古物件などは、
建物の価格を考慮していないケースも多いので
瑕疵担保責任を免責とすることが多いです。

任意売却を行う際にも売買代金は売主様ではなく、
最終的には債権会社に支払うことになり、
売主様の方に損害賠償をする余裕がないため
瑕疵担保免責とするのが一般的です。

その場合、瑕疵担保免責部分も考慮して
査定をしなければなりません。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:01| 長崎 ☀| Comment(0) | 任意売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月12日

債務の状況を知る

不動産会社が任意売却のご依頼を受けた場合
まず債務者や債権回収会社へ債務の状況を
確認します。

そして第三者の買主に売却する際に
買主の権利を阻害するすべての登記を
抹消しなければなりません。

抹消しなければならない登記は
差し押さえ、仮差し押さえ、抵当権、根抵当権
賃借権等があげられます。

登記事項に何らかの権利が設定されている場合、
その権利を設定しているすべての債権者と権利抹消を
してもらえるよう交渉しなければ任意売却をすることは
できません。

ここが通常の不動産売買と任意売却との大きな違いです。

固定資産税や都市計画税、住民税、国民健康保険料等の
滞納についても注意が必要です。

抵当権等担保権と同じく、差し押さえ等の登記が設定された
不動産を任意売却するためには、これらの差し押さえ等を
売買と同時に解除してもらう必要があります。

posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 00:00| 長崎 ☀| Comment(0) | 任意売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月11日

代位弁済とは

住宅ローンを借りる際、
金銭消費貸借契約とは別に保証会社との間で
保証委託契約を締結します。

この保証契約により、債務者が住宅ローンの
滞納を行い、期限の利益を喪失した場合
保証会社等が債務者に代わって金融期間へ
借入金残額の全額を一括で支払います。

これを代位弁済といいます。

保証会社等が債務者に代わって代位弁済をしたとしても
債務が自動的に消えるわけではありません。

住宅ローンの債権は金融機関より保証会社等へ
譲渡され保証会社等より債務者へ一括請求されます

また、手続きの流れとして債権者より債権回収の委託を
受けた債権回収会社(サービサー)より
残債務を請求されることになります。

我々不動産会社は任意売却のご依頼を受けた場合、
債務者と債権回収会社との間に入り、
やりとりをする事になります。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 13:21| 長崎 ☀| Comment(0) | 任意売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

期限の利益とは

住宅ローンを組むために締結する金銭消費貸借契約には
債務者が各期日までに決められた額を返済することで
残りの借入金については、期限が到来するまで
返済をする必要がないという条項が設けられています。

もし債務者がローンの支払を滞納したりした場合、
債務者は期限の利益を損失することになり、
残ったローンの全額を一括して返済しなければなりません。

期限の利益の喪失に至るまでの期間については、
一般的には初回滞納時より3〜6ヶ月程度となっています。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 13:18| 長崎 ☀| Comment(0) | 任意売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

任意売却のメリット

任意売却は市場価格に近い金額で
売却できる可能性が高く、
競売の場合、落札価格は市場価格よりも
6割〜7割ぐらいになることが多いです。

任意売却を行うということは、
競売よりも多くの債権回収が見込まれるため
債務者だけでなく債権者にとってもメリットが
あります。

ですから売主は任意売却に協力することにより
残債務の処理についても柔軟に対応してもらえる
可能性があります。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 10:11| 長崎 ☁| Comment(0) | 任意売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月09日

任意売却の流れ

お客様のご都合により住宅ローンの滞納が発生します。

滞納1ヶ月目から督促状や催告書が送付されます。
住宅ローンの滞納から3〜6ヶ月で催告書が送られきます。

この段階で金銭消費貸借契約違反となり、
分割払いの権利を失うことになります。
(期限の利益損失)

任意売却の手続きは、このタイミングで債権者に
売主さんの方より申請をし、
合意を得ることで任意売却が可能となります。

売却価格は市場の相場価格になりますが、
任意売却を依頼する不動産会社の価格査定等により
債権者が判断をします。

このタイミングを逃すと債権者は法的手段として
競売の手続きをとります。
posted by 出張ふどうさん 新大村本店 at 01:17| 長崎 ☁| Comment(0) | 任意売却 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする